去過福州的人，想必都有一個感慨，從長樂機場，開車到市區(qū)的路上，就是不斷地穿山越嶺，層巒疊嶂的山峰，將福州切割成2個世界，市區(qū)和郊區(qū)之間，城市界面有大面積的斷裂帶。

東有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有蓮花峰，山在城中，城在山中，閩江烏龍江橫切城區(qū)。三面環(huán)山、兩江穿城，在這樣的天然環(huán)境下，福州城市相當割裂、破碎。

一、主城區(qū)狹窄，且重復建設嚴重

主城區(qū)面積小，缺乏組團式規(guī)劃發(fā)展，板塊之間要靠開隧、架橋相連，比較破碎。

去過這么多城市，我覺得福州的主城區(qū)是真小，三環(huán)就是福州的大郊區(qū)了，而且福州的“環(huán)”可比北京小多了，一個城市發(fā)展了這么多年，才發(fā)展了三環(huán)，可想而知，城市面積有多小。

還有福州山多，所以在城區(qū)橫穿隧道，也成為一個很常規(guī)的事。

你知道嗎？福州平潭的隧道工程隊，可是全國聞名，中國80%的隧道，都是平潭造。地理因素造就了這一產業(yè)成為福州的特色。

雖然，從福州剛剛推出的第三輪集中供地計劃中，可以看出福州目前攢著的好地塊，還是蠻多的，但福州的土地緊張，這也是事實。

二、福州樓市的3大特征

在這樣的城市特色下，就會衍生出福州樓市特征：

1.房價扁平化，缺乏一個核心板塊

缺乏集中的產業(yè)規(guī)劃和原生的大企業(yè)園區(qū)，再加上各板塊基本都有短板，南江濱有江景但配套欠佳，東街口有學區(qū)但房子品質欠佳，東二環(huán)有商圈但軌交配套一般，奧體板塊的“三件套”，不利因素影響太大，所以福州沒有哪個板塊，可成為真正的核心板塊。

雖然福州的城市規(guī)劃，是向東向南，但城市發(fā)展的動力不夠強，分散了催生新核心板塊的動能，所以導致房價整體，比較均衡。

2.主要需求為剛需和改善，沒有外來的熱錢入場，弱化房產投資屬性

福州就是一個很穩(wěn)定、樸素的市場，本地的剛需改善需求支撐著樓市，踉踉蹌蹌地走過這6年。

福州，沒有上演過北上廣深的金融助漲大勢，又被政策嚴格打壓，沒有上演過像杭州南京蘇州那樣烈火烹油的搖號搶房，也沒有過像廈門那樣熱錢推高島內的房價。

其他二線城市，可能有來自省內地級市的購買力，來省會城市買房，但因為福建是雙子星城市，福州和廈門旗鼓相當，且廈門島內有天然海景加持，以至于“廈門島內一套房，是閩南有錢人的標配”。

所以廈門虹吸了省內熱錢的購買力，流入福州樓市的熱錢，自然就被稀釋了。

3.閩系房產在福州留下了深刻的烙印，但現在是央企國企的主戰(zhàn)場

閩系房企的特點就是：高杠桿、高負債、高周轉、高品質，為了做出好產品，不惜一切代價。還發(fā)明了“8611模式”，要求拿地8個月內開盤，首開去化率達到6成以上，11個月要求資金回籠。

融僑外灘壹號、泰禾福州院子、融信后海，一個個都是非常標桿的項目，以優(yōu)秀的產品設計和配套規(guī)劃，成為福州市面上炙手可熱的小區(qū)。

在牛市時，依靠高周轉跑通，快速拿地、銷售、回款，然后開始下一個項目。但在淡市，房子賣不出去，再加上3道紅線的嚴防死守，最后就輸得連褲子都不剩。

野蠻生長之后，福州江湖上，只剩下閩系房企的傳說。

所以，福州樓市最高潮的時候，閩系開發(fā)商，一哄而上，而當福州樓市退潮時，閩系開發(fā)商又做鳥獸散。

三、福州樓市的買房邏輯，變了

福州的樓市基本面正在發(fā)生3點變化。

1.福州買房，地鐵很重要

的地鐵越來越多，目前福州已經開通了4條地鐵（1、2、5、6號線），接下來福州還會有更多地鐵線，所以之前福州買房，可以抓著學區(qū)和商業(yè)配套來買，但在接下來的福州，地鐵將會變得越來越重要。

而且因為福州的地鐵建設進度，比較慢，所以，福州地鐵盤的風潮，至少落后了其他二線城市3年。

2.福州市面上，能交房的新房，就值得珍惜

閩系高周轉的后遺癥，一時還難以得到妥善解決，所以保交樓，絕對是當前福州樓市最重要的任務。沒想到魯能公館的“能交房就已經不錯”，一語成讖，那些買了央企國企開發(fā)，能按時的交付的樓盤，就已經值得燒高香了。

3.福州城市外擴，加速城區(qū)與郊區(qū)融合

雖然，福州本身建成區(qū)不大，但按照福州現在的速度，并不是像其他城市一樣大拆大建，土地不至于緊張到極致的地步。福州給人的感覺，就是不緊不慢、慢工出細活，不搞大工程。

基于郊區(qū)和市區(qū)的融合，要填平大面積的斷層，需要長期時間，所以在兌現上，要理性看待。

我們來看一張福州房價地圖，真正的城區(qū)板塊:中心板塊、東區(qū)板塊、西區(qū)板塊、北區(qū)板塊、江濱板塊、煙臺山板塊、會展板塊、義序板塊、奧體板板塊。

現在的福州建成區(qū)，確實小，所以，福州開始了向東南西北拓展，

福州向東，拓展快安板塊、馬尾老城板塊、亭江板塊

福州向南，拓展三江口板塊、南站板塊、帝封江板塊、南通板塊、南嶼板塊

福州向西，拓展金山板塊、淮安板塊、上街板塊、竹岐板塊、甘蔗板塊、荊溪板塊

福州向北，拓展北區(qū)板塊

江濱板塊，號稱福州樓市的天花板，依靠閩江江景的溢價+產品品質出圈，融僑外灘壹號的千萬套均豪宅，北向江景、沿江公園、大戶型，高規(guī)格規(guī)劃，亮化工程也做得蠻有特色，一盤撐起整個板塊價值，市場證明了它的價值和魅力。

中心城區(qū)板塊（鼓樓中心和臺江中心），和所有二線城市的老城區(qū)一樣，保存了一定的歷史文化街區(qū)，有東街口、三坊七巷和上下杭，擁有整個福州最好的商業(yè)價值和學區(qū)價值，其中福州老牌牛小，福州實驗小學和錢塘小學，都是支撐中心城區(qū)房價的核心因素。

西區(qū)板塊，這個片區(qū)的房價差異非常大，閩江北板塊，是成片的改善住宅，西區(qū)三環(huán)多為老破小，居住氛圍濃厚。福州著名的亞洲十大豪宅之一，三盛百督府，就在這個商圈，小區(qū)家家戶戶都是獨棟別墅，住著福州非富即貴的業(yè)主。

基于福州目前現狀，買房一定是要結合地鐵，回歸主城區(qū)，少在郊區(qū)之外轉悠，樓市的紅利期已過，這些郊區(qū)板塊的兌現，更需要時間和資源。

四、結

說回那個靈魂拷問話題：福州房價漲，還是跌？

我說一下判斷，現在的福州樓市，和福州人民一樣，穩(wěn)定、溫和，基本沒有什么波瀾。

政策端、金融端、土地端，都在出各種政策，刺激回暖，首套/已結清二套，首付3成，房貸利率4.1%，開發(fā)商都在卯足勁恢復開工、保交樓。

你對福州接下來的樓市走勢，怎么看呢？還會繼續(xù)買入嗎？評論區(qū)見。

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