郭井立：高層發(fā)聲保交樓，三箭齊發(fā)穩(wěn)樓市！

原創(chuàng) 郭井立 東方地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)盟 2022-08-03 14:43 發(fā)表于江蘇

作者介紹：郭井立

江蘇東方地產(chǎn)研究院院長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)學(xué)研用分會副秘書長、民主同盟江蘇省委社會工作委員會副主任、中策企劃機(jī)構(gòu)CEO等。

導(dǎo) 讀

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形勢非常嚴(yán)峻！據(jù)中指院發(fā)布的7月房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品房整體成交量同比、環(huán)比均有明顯下跌，二線城市環(huán)比降幅較大，環(huán)比下跌45.8%，同比下降44.7%。7月29日中央政治局首次提出“保交樓”，銀保監(jiān)會、央行等部門也紛紛出臺政策，為穩(wěn)定樓市提供金融保障。

我們認(rèn)為當(dāng)前迫切需要解決三大核心問題：樹信心、保交樓、去庫存。以增強(qiáng)市場信心為入口，以保交樓為中心，以去庫存為目標(biāo)，盡快助推房地產(chǎn)市場從低谷上升，逐步實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展局面。

樹信心

當(dāng)前房地產(chǎn)市場在各種因素的推動下，處于下行階段，購房者受到負(fù)面信息的影響，買漲不買跌，觀望現(xiàn)象濃郁，但是并不代表我國房地產(chǎn)市場從此一蹶不振。

最近一段時期，特別是自媒體對房地產(chǎn)市場更多的是負(fù)面報道，給脆弱的樓市增添了負(fù)面因素。我們應(yīng)該看到積極的因素，媒體也應(yīng)進(jìn)行輿論導(dǎo)向的正面引導(dǎo)，以提振市場信心。

我們要告訴廣大民眾，我國房地產(chǎn)市場仍然具有強(qiáng)大的需求：一是城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大的空間。二是新市民的需求。三是改善性住宅需求。四是新增住房面積需求。目前我國城市人均住房面積40~45 （建筑面積），歐美等發(fā)達(dá)國家人均住房面積超過50 ，（使用面積）。如我國城市每人增加10 ，全國則需增加100億 的居住面積。五是我國在上世紀(jì)90年代至2010年前建設(shè)的住房，配套比較落后，大約有200多億 ，需要升級改建。這一系列指標(biāo)告訴我們，我國房地產(chǎn)市場仍有較大的需求。

我們認(rèn)為：中國房地產(chǎn)市場正在從高速增長期進(jìn)入中速增長期。目前我們面臨的困境是暫時的，從長遠(yuǎn)來看，我國房地產(chǎn)市場仍然會有十年以上的發(fā)展周期，我們要對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展充滿信心。

再說房價，全球貨幣都在超發(fā)，我國M2每年也超過10%的增幅。物價、建材、人工成本、財務(wù)成本等費(fèi)用的上漲是不可逆轉(zhuǎn)的，土地、稅費(fèi)等政府收入也難以下降，所以房價大幅下跌是沒有基礎(chǔ)的。目前大部分地區(qū)的房價并沒有泡沫，經(jīng)過這波低谷震蕩調(diào)整，多數(shù)城市的房價仍然會在此基礎(chǔ)上緩慢上升。我們認(rèn)為樓市處于低谷期，現(xiàn)在買房正當(dāng)時。特別提示：炒房者除外！

保交樓

部分房地產(chǎn)項目由于受內(nèi)部管理，資金流斷裂，疫情沖擊等因素的影響，樓盤出現(xiàn)了停工，如果出現(xiàn)爛尾樓，將會嚴(yán)重影響上下游企業(yè)的生存，影響購房者，一個樓盤往往會涉計數(shù)百上千甚至更多人的利益，其惡劣影響會給市場造成巨大的負(fù)面沖擊。中央三聲五令提出保交樓，穩(wěn)民生。

如何保交樓呢？我們建議：一是政府盡快建立房地產(chǎn)抒困基金，直接給樓盤輸血，以解燃眉之急。二是房企欠銀行到期賃款、融資融券等可以視具體情況延展還款期。三是企業(yè)向政府繳納的監(jiān)管保證金，可以部分返還用于項目。四是政府直接出手購買房子，用于保障性住房。

上述幾條“保交房”的建議，主要是從金融層面給項目注入現(xiàn)金流，促使停工項目盡快復(fù)工，盡快交房。當(dāng)然上述幾條保交房建議的資金必須?？顚Ｓ?，僅可用于保交房的項目，不得挪作它用，同時政府要加強(qiáng)對專項基金的監(jiān)管。

中央政治局提出“保交樓”，一定會成為今年下半年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的工作重點(diǎn)。出招要準(zhǔn)，要快！打破常規(guī)，勇于改革嘗試，一城一策，一樓一策，盡快出手，紓困解難，穩(wěn)定樓市，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

去庫存

因今年上半年商品房銷售量大幅下降，庫存量上升，房地產(chǎn)企業(yè)的壓力加大。

建議各方齊努力，盡快出招去庫存。一是政府出手直接購買開發(fā)商的存量房，用于保障性住房，公租房，共有產(chǎn)權(quán)房等，以解決開發(fā)商手上的存量房，盡快形成現(xiàn)金流，同時也可以盡快解決急需保障房人群的需求。建議適度加強(qiáng)保障房供給力度，動用保障房專項基金，適度超前支付。二是加速棚戶區(qū)改造建設(shè)，拆遷戶盡量采用貨幣安置、房票安置等方法，上市選購商品房，開發(fā)商也可以給予適度優(yōu)惠。三是政府盡快出臺人才、新市民等群體購房補(bǔ)貼政策，鼓勵剛需購房。四是放寬或有些地區(qū)可以取消“三限”政策。

結(jié) 語

我國房地產(chǎn)市場從上世紀(jì)90年代開始至2021年上半年經(jīng)歷了20多年高速發(fā)展的大周期，總趨勢是“量價齊升”。從2021年下半年開始進(jìn)入中速發(fā)展的大周期，我們認(rèn)為總趨勢是“成交量逐步下降，房價穩(wěn)中緩升”，因我國區(qū)域差別很大，各地仍然會有較大的差異性。

我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)是：大周期中有若干短周期組成。我國房地產(chǎn)市場第一個高速發(fā)展的大周期就經(jīng)歷了六個短周期，大約3至4年一個短周期。

我國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入第二個中速發(fā)展的大周期，也會有若干個短周期組成。我們研究團(tuán)隊認(rèn)為：我國房地產(chǎn)市場從2021年下半年開始從高峰期進(jìn)入下行探底階段，今年6月份雖有反彈，7月份又掉頭向下， 8月份仍然會在低谷震蕩徘徊，9月份后將會進(jìn)入上升階段，也許會經(jīng)過半年左右的運(yùn)行，進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的時期。

今年的“金九銀十”值得期待，因今年房地產(chǎn)市場底部壓抑時間較長，下降幅度較大，從中央到地方各級政府先后出臺了前所未有的救市政策，所以我們認(rèn)為從9月份開始，房地產(chǎn)市場購買力可能會被激發(fā)出來，也許會有較強(qiáng)的反彈力度。

總之我們提出“樹信心，保交樓，去庫存”三大促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的建議，需要政府，企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)，社會輿論，廣大民眾等界層齊心發(fā)力，房地產(chǎn)市場有望筑底回升，“金秋季節(jié)”定會到來！

編輯：東方智