平穩(wěn)，依然是7月北京整體二手房市場(chǎng)的主基調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月至7月，北京二手房掛牌均價(jià)分別是59076元/平方米、59659元/平方米、59253元/平方米和58988元/平方米。相比6月，7月二手房掛牌均價(jià)僅環(huán)比下降0.4%。

針對(duì)掛牌價(jià)變化，麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，北京樓市的價(jià)格支撐較足，二手房?jī)r(jià)格仍然維持平穩(wěn)。

在房產(chǎn)中介的衡量標(biāo)尺中，成交量是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房新增掛牌房源量明顯增多，環(huán)比漲幅超10%。北京密云、良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)、昌平縣城和懷柔是掛牌熱門板塊。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月北京二手房成交12338套，環(huán)比上月上漲12%，市場(chǎng)處于恢復(fù)中。

麥田房產(chǎn)分析師總結(jié)稱，7月北京二手房市場(chǎng)運(yùn)行比較平穩(wěn)，從帶看量等數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)仍維持著一定的活躍度，但1.2萬(wàn)余套的月成交量從歷史來(lái)看并不算高，市場(chǎng)仍處于修復(fù)期。

具體來(lái)看，麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為7月北京二手房市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下兩個(gè)特點(diǎn)。

一是市場(chǎng)活躍度有所增強(qiáng)。無(wú)論是帶看量還是新增房源量，和6月份相比都在增加，隨著疫情影響減弱，二手房的看房活動(dòng)逐漸趨于正常。但受制于整體的房產(chǎn)環(huán)境，在市場(chǎng)走向不明朗的時(shí)候，買賣雙方出手都比較克制。

二是買賣雙方的博弈有所加劇。

根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月房源成交周期比上個(gè)月增加12天，客戶成交周期比上個(gè)月增加13天。這說(shuō)明購(gòu)房者的觀望情緒有所加重，與此同時(shí)新掛牌房源性價(jià)比優(yōu)勢(shì)不突出，房東對(duì)市場(chǎng)維持著一定的期望值，導(dǎo)致房客博弈在加劇。

從議價(jià)空間上也可以看出這種趨勢(shì)，7月議價(jià)空間環(huán)比上月有所減小。

貝殼研究院認(rèn)為，包括北京在內(nèi)等城市的二手房市場(chǎng)迎來(lái)修復(fù)的原因有三個(gè)。一是，疫情得到有效控制利于恢復(fù)樓市交易；二是，低利率低首付從實(shí)質(zhì)上降低了購(gòu)房成本；三是，樓市支持政策加碼，效果持續(xù)釋放。

目前的北京房貸利率確實(shí)處于較低值。首套房方面，各大銀行均執(zhí)行LPR上浮55個(gè)基點(diǎn)，為5%；二套房為上浮105個(gè)基點(diǎn)，為5.5%。

北京的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率是以最近1個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成?！盎臼敲吭乱蛔儯贿^(guò)自5月以來(lái)，北京房貸利率很穩(wěn)定，沒(méi)有變化，還是首套5%，二套5.5%。就房貸利率而言，是買房好時(shí)機(jī)。”貝殼找房經(jīng)紀(jì)人稱。

此外，放款周期比較快。“材料齊全的話，3—7個(gè)工作日批貸，過(guò)戶正常需要一個(gè)月左右，過(guò)戶后一周商貸就會(huì)放款?！鄙鲜鲐悮ふ曳拷?jīng)紀(jì)人表示。

在政策方面，北京是少數(shù)沒(méi)有在需求側(cè)調(diào)整樓市政策的城市之一，且一直執(zhí)行較為嚴(yán)格的二手房調(diào)控政策。

具體來(lái)看，影響今年二手房成交量的主要有兩方面因素。一方面，去年下半年，北京陸續(xù)出臺(tái)了學(xué)區(qū)房相關(guān)政策以及二手房指導(dǎo)價(jià)，規(guī)范了二手房交易，一定程度上壓制市場(chǎng)上的學(xué)區(qū)房炒作、熱點(diǎn)區(qū)域炒作的行為。

不過(guò)，近期克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)調(diào)研消息稱，北京二手房指導(dǎo)價(jià)有所松綁。其指出，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬(wàn)元/平方米。

針對(duì)上述消息，北京一位房產(chǎn)中介高層稱，“確實(shí)沒(méi)有松綁，短時(shí)間看也不太會(huì)有?！?/p>

月季園是去年北京海淀實(shí)行二手房交易指導(dǎo)價(jià)的試水小區(qū)之一。負(fù)責(zé)該小區(qū)鏈家經(jīng)紀(jì)人也稱，目前月季園的交易指導(dǎo)價(jià)并未放松。

展望后市，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波預(yù)計(jì)，下半年北京二手房市場(chǎng)總體將保持升溫，成交量穩(wěn)有中升，而房?jī)r(jià)的變化幅度較小。預(yù)計(jì)在相對(duì)寬松的信貸政策下，市場(chǎng)復(fù)蘇的力度會(huì)加強(qiáng)，總體來(lái)看全年月成交量高峰有望出現(xiàn)在金九銀十。