《中國經(jīng)濟周刊》記者 馬銘悅 | 北京報道

“提前還款成功！可以不用再給銀行打工了！”

今年8月，余燕把130萬元的房貸還清，激動地在社交媒體分享心情。之前，在LPR下調后，她的房貸利率是5.7%，房貸從每個月7669元降到7549元，一共還了31次，共計23萬多，本金才還了4萬多元。“還不如一次性還清呢?！?/p>

最近，余燕賣掉了2014年買入的第一套房子，手里有了200多萬元現(xiàn)金。她看了看當下很多理財產品收益都沒到4%，跟老公一合計，爽快地把另一套房子的房貸提前結清。從申請到還清，一共用了10天，沒有繳納違約金。

“還完房貸還剩幾十萬元，我這兩天在看理財產品，4%收益的也都有很大風險，并且和股票掛鉤，無風險的現(xiàn)金類產品收益只有2.5%?！庇嘌嗟奶右话l(fā)布，就得到數(shù)千人的關注和討論。

今年以來，越來越多的人像余燕一樣選擇提前還房貸。

一部分人認為，自己不擅長理財，提前還款所節(jié)省的幾十萬甚至上百萬元的利息，就是最好的理財；還有一些年輕人認為，提前還房貸可以降低未來工作變動帶來的焦慮，不僅解壓，還可以實現(xiàn)未來“職場自由”，畢竟無債一身輕。

提前還房貸真的劃算嗎？

一直以來，“提前還房貸是典型的窮人思維”的觀點很流行。理由是，房貸是一個普通人能借到的金額最多、時間最長、利率最優(yōu)惠的貸款。面對通貨膨脹貨幣貶值，未來的還款壓力會越來越小，提前還貸是給銀行“白送錢”。

現(xiàn)在，越來越多的人反其道行之。

中金公司近期的研究報告《7月經(jīng)濟數(shù)據(jù)與資產配置解讀》提到，7月居民中長期貸款同比少增2488億元，連續(xù)8個月少增，主要受住房交付風險影響，以及居民購房需求較弱、提前還貸較多等因素影響。

清華大學經(jīng)濟管理學院經(jīng)濟系副教授韓秀云在近期發(fā)布的關于“房貸要不要提前還”視頻中提到，全國4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。這是今年住房貸款第二次單月負增長，也是歷史上第二次負增長，上一次是今年2月份。

“通貨膨脹貨幣貶值，所以貸款放得越久越好，但這是基于經(jīng)濟形勢整體增長態(tài)勢來判定的?！闭憬I(yè)大學應用經(jīng)濟博士后工作站博士陳云對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，“這幾年，在疫情影響下，通貨膨脹還沒等到，下崗辭退先來了。如果手里有余錢，提前還貸相當于兌現(xiàn)了一筆年化收益率5%的理財投資?！?/p>

“在如今的投資環(huán)境中，鮮有回報率更高的產品，股市基金開年以來一路走綠，近一步弱化了大眾投資渠道。如果房子是自住，提前還貸的收益就更明顯，畢竟房貸一直持有，資金成本是累加的，會對沖日后房產交易所獲得的利潤?！标愒普f。

韓秀云說：“今年金融市場風險較大，股市大幅波動讓很多投資者損失慘重，虧損20%、50%并不少見。前段時間，多家銀行下調理財產品收益率，購買理財產品的收益率想超過4%都難。而今，銀行房貸的利率大部分都超過5%，因此把錢存到銀行不如提前還房貸?！表n秀云認為，“基于短期現(xiàn)實情況，把手里的錢拿來還房貸，少付銀行利息就相當于賺了?！?/p>

提前還款遇阻？

然而，很多人在提前還款時也遇到了一些阻礙，例如，需支付銀行1-6個月不等的利息；銀行稱“還款額度不足，需要預約到幾個月以后”；限制提前還款次數(shù)，如一年兩次；還有以技術升級為由關閉提前還款功能等現(xiàn)象。

安徽的阿星就很羨慕余燕提前還款沒有支付銀行違約金，她買房時在中國銀行貸了89萬元，利率5.68%。她計劃提前還26萬本金，被銀行告知需繳納3700元違約金，并且一年只能提前還款一次。

雖然阿星覺得3700元的違約金實在有點多，但考慮到普通上班族很難跑贏房貸利息，只有攢錢提前還，越早還完利息越少，因此仍選擇提前還款。在還完26萬本金后，銀行默認還款期限不變，月供減少，月供比之前少了1500元?！艾F(xiàn)在經(jīng)濟不景氣，減少月供手里多存點現(xiàn)金是真的?！卑⑿钦f。

銀行收取違約金合理嗎？根據(jù)我國《人民幣利率管理規(guī)定》中第二十六條的規(guī)定：借款人提前償還貸款，貸款人有權按原借款合同向借款人收取利息。

“如果貸款合同中約定了提前還款的違約金，那么銀行收取違約金就不是違法行為。因此，在辦理貸款的時候一定要看清合同上的條款?！币晃汇y行從業(yè)人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“以前就有客戶提前還款140萬，違約金交了近4萬元的情況。所以，提前還款還要考慮違約金是否在自己可承受范圍之內?！?/p>

這位銀行從業(yè)人員告訴記者，目前各個銀行在提前還款收取違約金上還沒有明確規(guī)定，并不是所有銀行提前還款都需要強制繳納違約金。監(jiān)管部門在此方面存在空白，如果要提前還貸，可以跟所在的貸款行進行協(xié)商。

提前還房貸切勿盲目跟風

有觀點提醒，當下，提前還房貸看似是一個好選擇，但并不是所有人都具備提前還貸的能力，更要結合自身的情況衡量提前還貸是否安全劃算，切勿盲目跟風。

“尤其是年輕人，在大城市工作生活背負著較大的房貸壓力，影響了自身生活幸福感。因此，看到一些低息融資渠道后，甚是心動，甚至想加杠桿去提前償還房貸。這種行為一定要慎重，我們在日常調研中也發(fā)現(xiàn)有年輕人為了降低融資成本，落入了非法金融機構編織的金融詐騙陷阱?！标愒普f。

若現(xiàn)在沒有錢提前還房貸，是不是虧了？

韓秀云認為，當前處于經(jīng)濟周期底部，大家出現(xiàn)恐慌情緒和對未來預期的不確定性，導致出現(xiàn)提前還房貸的熱潮。但疫情終將遠去，經(jīng)濟也會恢復常態(tài)?！艾F(xiàn)在沒有提前還款也不會吃虧，尤其很多人買房用的是公積金貸款，大部分城市公積金貸款利率是3.25%，從長期來看，這筆投資更值錢?！?/p>

韓秀云說：“面對短期的不確定性，手里有一些閑錢的人提前還貸款，或還部分房貸是可以的，但要注意到，這個前提是當?shù)阮~本息還款的周期沒有超過還款年限的1/3，等額本金的還款周期沒有超過還款年限的1/2。比如貸款30年，等額本息的還款周期不超過10年，等額本金還款周期不超過15年。當下經(jīng)濟不確定因素較多，手里須持有一定現(xiàn)金流，如果超過年限，風險系數(shù)會增高?！?/p>

“如果從30年的長周期來看，當下的經(jīng)濟寒冬是暫時的，保持充足的現(xiàn)金流，等待黎明的到來再做選擇也不晚。”韓秀云說。

（文中余燕、阿星為化名）

責編 | 楊琳

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