聽說過“房地產(chǎn)之不可能三角”嗎？

近日，各自媒體大V和微信群里盛傳一張關(guān)于“房地產(chǎn)之不可能三角”截圖：把“房價的不可能漲、不可能跌、不可能持平”構(gòu)筑成了一個彼此矛盾、難以兼顧的調(diào)控難題，甚至笑噱上升到能解者有望獲得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎的高度。

在酷暑難熬的盛夏，把“房地產(chǎn)不可能三角”當作開心一笑的段子，不失其趣味性。如果故作正經(jīng)地當作判定中國房價走向的理論依據(jù)，就有點貽笑大方并誤導(dǎo)大家了。

“房地產(chǎn)不可能三角”是個偽命題

網(wǎng)絡(luò)盛傳的“房地產(chǎn)不可能三角”其實COPY改裝自著名的“蒙代爾不可能三角”。歐元之父，著名經(jīng)濟學(xué)家蒙代爾在研究中發(fā)現(xiàn)國家貨幣政策和外匯管制中的困境，具體內(nèi)容和論證過程比較抽象復(fù)雜，讀者無需深究。簡單概括就是：“貨幣政策獨立性、資本自由流動與匯率穩(wěn)定這三個政策目標不可能同時達到?！必泿耪?、資本流動與匯率穩(wěn)定這三者間的關(guān)系，是所有國家在制訂經(jīng)濟政策時無法回避的根本性難題。蒙代爾也憑借此成就獲得了1999年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎。在講究原創(chuàng)性的諾貝爾獎，“房地產(chǎn)不可能三角”要想去蹭熱點估計希望不大。

“蒙代爾不可能三角”是一個在邏輯上自洽，并在各國貨幣政策實踐中得到驗證的科學(xué)理論。而山寨的“房地產(chǎn)不可能三角”只是一個偽命題，空有其模型架構(gòu)，卻難以自圓其說。在中國房地產(chǎn)市場上，所謂“房價的不可能漲、不可能跌、不可能持平”的假設(shè)很容易被證偽。

房價不可能漲、跌、持平三向兼顧，這本身就是一個基本常識

“房地產(chǎn)不可能三角”把房價的漲、跌、持平當作難以兼顧的選擇，這個概念完全不能借用模仿蒙代爾三角關(guān)系，作為房價的三個基本運動方向怎么可能同時兼顧呢？這本就是一個謬論，房價不可能同時既漲又跌還能持平，這顯然是一個基本常識。當然我們知道，任先生的說法只是春秋筆法而已。

房地產(chǎn)歷史上，房價從來不可能是靜態(tài)均衡的。長期來看，房價要么上漲、要么下跌，沒有第三條道路，所謂平盤也是在等待突破方向。房價漲跌的原因很多，但歸根結(jié)底取決于經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)市場化以來，中國房價一路高漲，其實是中國改革開放，加入WTO，實現(xiàn)工業(yè)化，分享經(jīng)濟全球化果實所帶來的。

過去二十年，中國房價上漲10倍的城市比比皆是，一線城市中心城區(qū)商品房更是極少的能跑贏通脹的投資品。那時候，政府擔心的是房價上漲過快，老百姓關(guān)心的是怎樣加杠桿買房，開發(fā)商在竭盡全力高周轉(zhuǎn)擴張，“房地產(chǎn)不可能三角”這種說法根本就不會有人關(guān)注。

近幾年，全球經(jīng)濟發(fā)展減速、中外科技脫鉤、中國人口負增長前景、疫情大流行和戰(zhàn)爭的帶來的不確定，根本改變了人們對未來的預(yù)期。全國房地產(chǎn)在低谷徘徊多時，辦法想盡也不見多大成效，就是源于預(yù)期的改變。

進入2022年，在國家大力度刺激經(jīng)濟，房地產(chǎn)寬松政策再度推出之時，卻是購房者排隊提前還貸，居民儲蓄存款大幅增長的消息。對于理性的經(jīng)濟人，這種行為只有在大眾認為明天會比今天更差的情況下才會發(fā)生。在經(jīng)濟陷入低谷，前景悲觀的環(huán)境下，房價漲是不現(xiàn)實的，繼續(xù)下跌又會引發(fā)更大的連鎖反應(yīng)。在市場預(yù)期徹底扭轉(zhuǎn)前，政府這只手又在發(fā)揮調(diào)控作用，意在維持社會經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，房價看起來似乎漲不得（大漲易觸發(fā)金融風(fēng)險）、跌不得（跌易觸發(fā)社會風(fēng)險），持平的翹翹板又難以維持（沒有市場投資動力）。

解決“房地產(chǎn)不可能三角”難題的辦法只有一個，就是讓經(jīng)濟重回向上增長的軌道，讓居民對未來的收入、職業(yè)預(yù)期恢復(fù)信心。到那時房價該漲就漲，該跌就跌，也不會有這么多的焦慮了。

未來中國城市房價將分區(qū)域嚴重分化，有漲有跌

“房地產(chǎn)不可能三角”的另一個根本性錯誤，就是把中國房地產(chǎn)看作一個整齊劃一的市場。只有在靜態(tài)統(tǒng)一的市場上才會有放之四海而皆準的理論，恰恰這在中國樓市行不通。

中國房地產(chǎn)城市間的行情分化早已是事實。所以才有政府調(diào)控政策的因城施策，在房地產(chǎn)告別大牛市，走向長期需求下降通道后，城市間房價的分層將更趨凸顯。

2022年上半年30個代表城市套總價均值和中位數(shù)較2021年變化圖

2022年堪稱房地產(chǎn)史上最凄迷的一段時間。成交量斷崖式下跌的城市遍地都是，很多城市房價已經(jīng)跌回到五年前。即便如此，一線城市和相當多的強二線城市仍然演繹了同比二位數(shù)的房價漲幅。城市間的苦樂并不相均。

市場形勢好時看不出城市真正實力，而在房地產(chǎn)低迷時方見城市本色，不同梯隊城市的抗風(fēng)險能力大不相同。正是從2021年下半年房地產(chǎn)走弱時起，各級城市間的庫存去化周期開始急速分化。強者恒強在樓市也是通行道理，即便中國房地產(chǎn)最終走穩(wěn)回緩，各級城市的表現(xiàn)也將是冰火兩重天。

走過拐點的中國房地產(chǎn)，未來的總需求難以再重回巔峰，房價的齊漲共跌已成歷史。未來的中國城市房價將是分區(qū)域嚴重分化、漲跌并現(xiàn)的格局。在復(fù)雜多元的中國城市間，利益相關(guān)者對房價看漲、看跌、持平的心態(tài)各不相同，“房地產(chǎn)不可能三角”缺乏普通適用的基礎(chǔ)。

“房地產(chǎn)不可能三角”嚴格來說是個不值一駁的笑噱，但它能成為段子快速傳播肯定內(nèi)涵深刻的社會心理，潛藏著市場對房地產(chǎn)長期陷入泥沼、經(jīng)濟前景不明的焦慮心態(tài)。萬物生長有周期是大道、有起有落是常態(tài)，經(jīng)濟周期和房價終歸有重回新常態(tài)的一天。對于中國未來房價的走勢，終究會是單選題。（申明：凡轉(zhuǎn)載本頭條號原創(chuàng)文章，須注明“轉(zhuǎn)載自【中國地標城策院】頭條號@許子 原創(chuàng)文章”，否則視為侵權(quán)并被追究責任。）