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        如何看待中山未來3年的房價?

        中山未來樓市將會開始冰凍,大概率均價會突破5000以下,損失最大就是馬鞍島,跌到萬元以下幾乎是定局,主要原因就是大亞灣地鐵開通,直接導致中山沒有深圳這樣的外部購買力,只有靠自己消化,目前的價格,中山自己一定消化不了


        中山的房子庫存不少,中山本土的購買力根本消化不了,所以一直在炒深中通道?,F(xiàn)在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房價都在6-7000左右,據我所知也有人在4500上了車。所以想上車的不妨多看看再決定,或許有驚喜。


        買不起就希望不要錢


        大概率會向上走


        天知地知無人知,事后才有孔明,早知道,沒有后悔藥


        我們通常參考一個城市的經濟水平,先看它的GDP總量,這是最直觀能反映這個城市財富水平的數值。在不考慮GDP統(tǒng)計水分的情況下,如果,一個城市的GDP總量基本不漲,但是房價卻一路猛漲,這本身就是有問題的。而中山恰恰就是這樣的一個城市。

        中山古稱香山,是孫中山先生的故鄉(xiāng)。這個珠江口西岸的核心城市,北面靠近廣州、佛山;西面是江門、南面與珠海接壤,東面是大海,對望深圳。中山的特點是,全市沒有一個區(qū)縣,行政區(qū)劃直接是鎮(zhèn)街。也就是說,中山是沒有城區(qū)政府的,市級政府以下就是鎮(zhèn)和街道。

        如何看待中山未來3年的房價?

        中山的地理位置優(yōu)越,是珠三角的幾何中心,扼守珠江出海口的西岸。

        由于中山是著名的“僑鄉(xiāng)”,香港、臺灣、海外的華僑眾多,剛剛改革開放那時,中山大力吸引外商投資,把當年香港、臺灣、東南亞的許多勞動密集型產業(yè),如電子、家具、皮革、紙箱、玩具等企業(yè)吸引到中山來開辦工廠。這一類的產業(yè),技術門檻低,資金門檻低,十分有利于中山這樣的以鎮(zhèn)街為單位的小作坊經濟發(fā)展。

        如何看待中山未來3年的房價?

        中山的鎮(zhèn)街區(qū)劃把整個中山的區(qū)域切割得非常零碎。

        那個時候,中山的經濟快速增長,與順德、南海、東莞并稱“廣東四小虎”。那個時候的中山堪稱是“香港的后花園”,大量的香港商人來中山投資。而香港佬除了帶來資金、技術以外,還帶來了很多非常不好的東西。比如養(yǎng)“小三”、包“二奶”等,早期中山的房子大部分都是香港老板買的,用途不言而喻。

        但是,中山進入2012年以后,經濟就開始出現(xiàn)橫盤,增速放緩。GDP排名從廣州第五開始,持續(xù)下滑。

        如何看待中山未來3年的房價?

        2011年時,中山的GDP總量還能排到廣東第5。

        到了2019年,中山的GDP總量雖然略微有所增加,但是放在廣東城市群橫向一對比,排名繼續(xù)下降。其GDP總量先后被惠州、江門、珠海超越。進入2020年,更是被粵西的茂名趕上,緊隨其后的粵西湛江、粵東汕頭,都隨時有可能超越中山。

        如何看待中山未來3年的房價?

        2019年的頹勢只是中山近十年發(fā)展的一個縮影。

        簡單來說就是中山沒有進行產業(yè)升級,因為破碎的鎮(zhèn)街區(qū)劃,沒有城區(qū)能統(tǒng)一整合資源,大家各自為戰(zhàn)??吹竭@個問題的中山市政府,今年做了區(qū)劃調整,把經濟強的小欖鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)合并成新的小欖鎮(zhèn);撤銷民眾鎮(zhèn),成立民眾街道;撤銷南朗鎮(zhèn),設立南朗街道。

        如何看待中山未來3年的房價?

        這個撤鎮(zhèn)的操作簡單來說就是把市區(qū)的范圍擴大,讓經濟實力強的鎮(zhèn)街獲得更多的土地來發(fā)展。

        如何看待中山未來3年的房價?

        中山房價經歷大漲周期

        近十年來,中山的經濟雖然有些拉垮,但是房價卻一點都不拉垮。中山的房價在2015年之前,一直非常穩(wěn)定的在5~6千元/ 的價格徘徊。但是,2015年以后,中山的房價被迅速拉高。

        如何看待中山未來3年的房價?

        通過房價上漲趨勢圖,可以很明顯地看到,2015年之前中山房價是橫平的,2015年以后,中山房價被迅速拉高。資料來源:安居客

        這種拉高并不是平穩(wěn)向上的,而是非??斓厮俣燃彼偬嵘??;旧峡吹竭@樣的價格走勢,不用想了,一定是有大量的外來熱錢涌入,人為抬高了當地的房價。

        道理很簡單,2015年以后,中山的GDP總量沒有增加多少,人口也沒有增加多少,憑什么房價突然沖高,還是翻倍的上漲?弄清楚這個邏輯,你就知道,中山炒房資金操縱樓市的情況過于明顯。

        房價大漲的原因,我相信大家都知道。因為“深中通道”在2015年國家發(fā)改委正式批復建設。有深中通道的這波利好,讓中山東部的南朗、翠亨新區(qū)、馬鞍島的房價像坐了火箭一樣飛速往上躥。

        如何看待中山未來3年的房價?

        中山距離深圳隔著珠江口,全長24km,車程約30分鐘。

        深中通道連接了中山和深圳,而且直接連接了深圳前海自貿區(qū)。前海目前深圳房價最貴的區(qū)域,平均9~10萬+/ 的房價,一海之隔的中山,房價居然這么低?所以,大量的深圳資金前往中山買房,尤其是深中通道的連接口馬鞍島,直接被炒成了中山房價最高的區(qū)域。

        如何看待中山未來3年的房價?

        馬鞍島和東區(qū)是目前中山房價最高的地方。

        其實,按照中山自身的規(guī)劃發(fā)展來看,馬鞍島確實是未來中山對接深圳的橋頭堡,承接著深圳產業(yè)轉移的重任。但是,馬鞍島片區(qū)最大的問題就是,現(xiàn)在還是一片大工地,深中通道還在建設中,就能把房價推到了這么高。

        這明顯是不合常理的,房價里的水分和泡沫很大,目前的價格是人們的預期價格,這預期拉得太高了!

        按照這里的價格邏輯,跟深圳前海30分鐘車程,房價僅僅是深圳前海的三分之一,未來空間很大。但是,這個邏輯的核心問題是,誰來接盤?即使是2.5萬+/ 的低位入手,未來馬鞍島能漲到多少?能不能變現(xiàn)?

        而目前,中山樓市一個很現(xiàn)實的問題就是,供應量嚴重大于需求量,二手房有價無市。光看中山去年以來的房價成交走勢,就能看出這里的市場已經撐不住這么高的房價了。

        如何看待中山未來3年的房價?

        中山的市場行情是目前全國樓市行情的一個縮影。資料來源:合富研究院

        根據合富輝煌的統(tǒng)計數據,截至2021年9月30日,中山的住宅庫存為56446套,648萬 。但是,即使是這樣的數據,明哥建議大家也不要完全相信,因為數據是由人來統(tǒng)計完成的,數據是可能存在誤差的。

        如果要買中山,建議一定要到當地,找當地的二手房中介詢問價格。如果二手房價格跟一手房價格相差很大,那就說明這里的數據是有問題的。

        總的來說,就是這邊的泡沫非常大,買房有較高的站崗風險。

        如何看待中山未來3年的房價?

        中山的房子到底能不能買

        對于中山這樣的城市,無論是城市的基本面還是從整個大灣區(qū)城市群的其他城市來進行橫向對比,你會發(fā)現(xiàn),中山目前屬于一種比較雞肋的城市。

        論城市能級和產業(yè)發(fā)展,中山不如佛山、東莞,甚至也不如惠州,但是房價卻堪比這三個城市。甚至對比中山南邊的珠海,中山的自然環(huán)境景觀也不如珠海好,但是房價的漲幅卻遙遙領先。

        如何看待中山未來3年的房價?

        中山是粵港澳大灣區(qū)城市群里房價漲幅第4高的城市。資料來源:鹿公子指數研究院

        像中山這樣的城市,一旦泡沫破碎,二手房流動性降低,二手房的價格只會繼續(xù)下降,進而一手房的價格也會逐漸撐不住的。買了這里,大概率就是要被套住的。

        所以,從投資的角度來看,去買中山不是不可以,但是目前已經過了最佳的時機?,F(xiàn)在再去買中山,高位站崗不說,想出手變現(xiàn)都會非常困難。

        除此之外,中山的限購限貸政策就很寬松,二手房幾乎不限購。在大灣區(qū)這樣的城市群里,政策越松,說明市場越不穩(wěn),風險也就越大。

        如何看待中山未來3年的房價?

        外地戶籍可以隨便買中山的二手房,一手房的限制也很寬松。資料來源:房掌柜

        在所有限購、限貸的城市里,最寶貴的東西叫房票,不要把自己最珍貴的房票打在沒什么價值的城市和政策非常寬松的區(qū)域上。

        對于外地投資客來說,現(xiàn)階段想要投資買房,越是限購限貸嚴格的城市,越是值得你去投資。因為嚴格的政策,本身就是一種門檻,能擋住絕大部分的游資散戶。有門檻的阻攔,才值得你去花費精力和能力突破門檻,這才是優(yōu)質的投資標的。

        如何看待中山未來3年的房價?

        寫在最后

        如今的市場分化非常明顯,即使是長三角、大灣區(qū)的城市群里,也會逐漸分化。對于一些泡沫過大,自己又不太看得懂的城市,最好的方式就是遠離泡沫區(qū)。

        現(xiàn)在的投資,不是看房價能一年漲幾倍,而是要看最差的情況下,能不能保住本金。保值是第一位,其次才是增值,行穩(wěn)方能致遠。

        嫌手里的錢燙手,就是要打出去的老鐵們,大概率都是有去無回的。


        好可怕,底下都是一堆炒房客微笑


        7—8000

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