1.房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量減小至10億平方米以內(nèi)

在1999年時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在1億平方米，到了2018年到達(dá)17億平方米的拐點(diǎn)，黃奇帆預(yù)計(jì)之后10年會(huì)一直降到10億平方米，2018年比2017年交易銷售量只增加了1.8%就是信號(hào)，因?yàn)橹懊磕暝鲩L(zhǎng)是25%

2.房地產(chǎn)建設(shè)重點(diǎn)發(fā)生變化

未來(lái)房地產(chǎn)仍然行情較好的是這四個(gè)地方：

1.除省會(huì)城市以外的該省的中心城市，比如青島，深圳

2.50-70km為半徑的城市圈的中小城市

人口在50萬(wàn)，100萬(wàn)，500萬(wàn)

3.400-500km為半徑的城市群的大中城市

人口一般在500萬(wàn)以上，1000萬(wàn)以下

4.1000萬(wàn)以上的超級(jí)大城市，像北上廣這些國(guó)家級(jí)城市

3.房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定

20年來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)很大都漲了8倍，10倍，在今后即使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模變小，但由于通貨膨脹，國(guó)際形勢(shì)等原因，加上人們要求越來(lái)越多的居住空間，土地供應(yīng)還是不足的，像從之前人均住房10平米到現(xiàn)在人均住房面積50平米

另外上面一點(diǎn)說(shuō)的有些城市還在增長(zhǎng)，中國(guó)還有10%的增長(zhǎng)空間

4.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量減少2/3

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有9萬(wàn)多家，預(yù)計(jì)10年后降到3萬(wàn)家

美國(guó)2018年50個(gè)州的房地產(chǎn)商數(shù)量只有500家，中國(guó)的9萬(wàn)家房地產(chǎn)公司85%都是空殼公司，為的是房產(chǎn)炒作

另外像萬(wàn)科，萬(wàn)達(dá)，旗下子公司就有幾百個(gè)，因?yàn)橄竦谝黄谥v的，地方財(cái)政很依賴房地產(chǎn)，當(dāng)這些企業(yè)去外省去州縣搞開發(fā)時(shí)當(dāng)?shù)卣竽阍诋?dāng)?shù)刈?cè)公司，這樣這個(gè)公司的GDP，稅收就在當(dāng)?shù)卣臄?shù)據(jù)上

減少的途徑有以下三種：

工商年檢：空殼公司工商年檢后就可注銷，因?yàn)闆](méi)啥業(yè)務(wù)量

房地產(chǎn)收縮地方公司：比如上面說(shuō)的萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)科

房地產(chǎn)改行

5.房地產(chǎn)開發(fā)商總體負(fù)債降低

中國(guó)房地產(chǎn)總體負(fù)債率都是80%，在中國(guó)大陸的香港開發(fā)商則能做到40%，原因還在于前面提到的用自己的資金買地，通過(guò)限制房地產(chǎn)貸款買地行為就能使房地產(chǎn)負(fù)債率總體降低

6.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式變化：租賃逐漸增多

在房地產(chǎn)系列1就提到中國(guó)租賃房與產(chǎn)權(quán)房比例不均衡，是1:9，在未來(lái)10年中國(guó)租賃市場(chǎng)也會(huì)像美國(guó)那樣達(dá)到5:5比例

這里說(shuō)一下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)很少有人搞租房的原因：還是那個(gè)問(wèn)題，負(fù)債率高了，建房后都能忙著把房賣掉還錢，沒(méi)錢拿來(lái)租幾年，也沒(méi)法像李嘉誠(chéng)搞的世紀(jì)雅園那樣等個(gè)10年漲個(gè)8，9倍，收益利潤(rùn)能在10%-15%就不錯(cuò)了，像龍湖集團(tuán)，負(fù)債就比較低，自己就搞了個(gè)長(zhǎng)租公寓，發(fā)展也挺不錯(cuò)的

另外就是中國(guó)人的買房觀念極強(qiáng)

中國(guó)的住房私有化比例是全世界最高的

來(lái)源：《黃奇帆的復(fù)旦經(jīng)濟(jì)課》