行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，龍湖集團(tuán)面臨崩盤；
覆巢之下，焉有完卵
8月10日，民營房企龍湖集團(tuán)，午后港股暴跌近20%，市值剩余1252億港元，單日市值蒸發(fā)267億港元（幾乎相當(dāng)于新城+龍光的體量），股價(jià)也創(chuàng)2019年8月6日以來新低。
資本從來不會(huì)雪中送炭，只會(huì)錦上添花。據(jù)港股實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示：外資在持續(xù)賣出龍湖，大和、高盛、花旗、中信等外資拋售居首。
而導(dǎo)致龍湖集團(tuán)出現(xiàn)本次暴跌的主要因素，或許與一篇瑞銀的評(píng)級(jí)報(bào)告有關(guān)。
危機(jī)背后
8月10日早間，瑞銀發(fā)布了對(duì)內(nèi)房股及物管股最新評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)報(bào)告，并稱：擔(dān)心其現(xiàn)金流消耗，所以下調(diào)了碧桂園、龍湖的評(píng)級(jí)。
瑞銀報(bào)告內(nèi)容：
根據(jù)閑置現(xiàn)金來衡量4家主要內(nèi)地房企碧桂園(02007.HK)、萬科(02202.HK)、龍湖(00960.HK)和旭輝(00884.HK)的現(xiàn)金消耗率，并評(píng)估需要多少合同銷售使其現(xiàn)金流達(dá)到收支平衡。
該行下調(diào)了部分內(nèi)房股票的盈利和目標(biāo)價(jià)。瑞銀將碧桂園和龍湖評(píng)級(jí)下調(diào)至「中性」，目標(biāo)價(jià)分別下調(diào)至2.7元及25.7元。該行重申旭輝「中性」評(píng)級(jí)，看好萬科較好的現(xiàn)金流狀況和其半國企地位。
瑞銀分析表明，這四家主要內(nèi)地房企均在2022年上半年產(chǎn)生了負(fù)數(shù)自由現(xiàn)金流，相當(dāng)于截至2021年底閑置現(xiàn)金余額的11%-41%，投資者擔(dān)心這種現(xiàn)金消耗的可持續(xù)性，市場(chǎng)已經(jīng)降低了相應(yīng)股票評(píng)級(jí)。瑞銀估計(jì)，房企每月合同銷售額須從2022年上半年水平上升11%-16%，以使現(xiàn)金流恢復(fù)收支平衡，而萬科2022年上半年合約銷售水平已達(dá)到現(xiàn)金收支平衡之上水平。
瑞銀的這份報(bào)告還暗示了,7月份國內(nèi)前100名開發(fā)商合同銷售額同比下降40%，房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇或?qū)⒊掷m(xù)推遲等導(dǎo)向內(nèi)容。
所以，導(dǎo)致香港市場(chǎng)內(nèi)房股全線下挫，弘陽地產(chǎn)跌超14%，大發(fā)地產(chǎn)跌超13%，碧桂園跌超8%，旭輝永生服務(wù)跌超10%，綠城中國跌超6％，合景泰富集團(tuán)、富力地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等跟跌。
此外，針對(duì)龍湖此次暴跌還有一則坊間傳言，稱龍湖商票存在逾期情況。并有投資者直接留言表示：龍湖商票確實(shí)存在跳票現(xiàn)象。
且據(jù)票鏈軟件顯示，龍湖系地產(chǎn)以往是出現(xiàn)過多筆商票拒付的情況，但數(shù)據(jù)兌付時(shí)間有點(diǎn)滯后，最新的兌付情況無從驗(yàn)證。
東方財(cái)富
雖然，該消息已被接近龍湖的知情人士辟了謠，但是如今市場(chǎng)已經(jīng)被恒大、世茂、花樣年等前例搞成了驚弓之鳥，一點(diǎn)點(diǎn)傳聞均足以引起市場(chǎng)大亂了。
龍湖是最好的那個(gè)優(yōu)等生，但是依然難以逃出市場(chǎng)的“傳說”，
或許，這也是本次暴跌的另一個(gè)原因吧。
優(yōu)等生
8月9日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2022年7月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)及新增土地儲(chǔ)備。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月末，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣683.6億元，同比跌 57.7%，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積418.9萬平方米。7月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣118.5億元；七月龍湖新增三塊土地儲(chǔ)備，總建筑面積接近34萬平米，歸屬權(quán)益占22萬平米，權(quán)益地價(jià)接近27億元人民幣。
雖然距預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)并可能危及現(xiàn)金流健康；
但作為民企地產(chǎn)的標(biāo)桿，還是希望龍湖能順利渡過這次難關(guān)。
畢竟，要是龍湖也倒下，民營地產(chǎn)或再無春天。
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