房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)雨飄搖，其中民營(yíng)房企尤為甚。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還有民營(yíng)房企一席之地，房地產(chǎn)行業(yè)民營(yíng)房企該如何主動(dòng)轉(zhuǎn)型以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展？

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金發(fā)展最關(guān)鍵的要素，以下從資金的角度探討民營(yíng)房企未來(lái)之路。

總體判斷是：民營(yíng)房開(kāi)商可動(dòng)用的外部資金正在較少。主要有以下幾部分：

1.隨著預(yù)售制度的完善和嚴(yán)格執(zhí)行，乃至取消預(yù)售制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，該部分資金的違規(guī)套用將無(wú)法再獲得，通常而言，該部分資金幾乎占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的30%-50%，也就是說(shuō)，如果取消預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商需要填補(bǔ)這塊資金空缺。

2.銀行對(duì)民營(yíng)房企的歧視和對(duì)共有性質(zhì)房企的偏愛(ài)。根據(jù)接觸到的信息，大部分銀行，對(duì)于國(guó)企開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是再額度審批，還是利率成本，再到額度優(yōu)先使用這塊，都給予了國(guó)企開(kāi)放式很大的支持，而對(duì)于民營(yíng)房企，除非項(xiàng)目地塊非常優(yōu)質(zhì)，股東背景相對(duì)雄厚，否則很難從銀行獲取資金，就算得到了貸款支持，其成本也比國(guó)企房開(kāi)商高不少。

銀行厚此薄彼的做法，實(shí)質(zhì)上增強(qiáng)了國(guó)企房開(kāi)商的實(shí)力，削弱了民營(yíng)房企競(jìng)爭(zhēng)力。也就是說(shuō)，外部資金獲取上，民營(yíng)處于極大劣勢(shì)。

3.銷(xiāo)售回款方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入惰性增長(zhǎng)階段，項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期將拉長(zhǎng)，高周轉(zhuǎn)模式將不再可行，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)形成更多的資金沉淀，降低民營(yíng)房企拿地能力。

可見(jiàn)無(wú)論是銷(xiāo)售款的回籠速度以及融資的可能性，民營(yíng)房企資金獲取能力都大不如從前，資金能力的欠缺導(dǎo)致拿地能力減弱，沒(méi)有面粉，就沒(méi)有面包。導(dǎo)致惡性循環(huán)，直至大部分民營(yíng)房企消失。

民營(yíng)房企該如何調(diào)整適應(yīng)發(fā)展？

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)混沌野蠻增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)從爆發(fā)式增長(zhǎng)進(jìn)入惰性增長(zhǎng)。行業(yè)門(mén)檻隨著行業(yè)越發(fā)正規(guī)而變高，但是行業(yè)資金密集型的特性沒(méi)有改變，所以關(guān)鍵還是要從獲取外部資金方向開(kāi)拓。

為了獲取外部資金，就需要消除金主疑慮，主動(dòng)做好風(fēng)險(xiǎn)隔離，而要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，必須嚴(yán)格做好單個(gè)項(xiàng)目閉環(huán)操作，嚴(yán)格做到項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用，不挪用，不套用。同時(shí)對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目做好有盈利測(cè)算，真的做到精細(xì)化管理。

也即是說(shuō)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)，提高單體的閉環(huán)運(yùn)作能力，是獲取資金的有效途徑。未來(lái)，不再是恒大式發(fā)展，而是對(duì)單個(gè)項(xiàng)目精耕細(xì)作式，小而美式發(fā)展，這樣的發(fā)展是項(xiàng)目獨(dú)立閉環(huán)運(yùn)行，不會(huì)交叉拖累，是政府喜聞樂(lè)見(jiàn)的模式，也是銀行金主放心投放的模式。