作者：垚圭城（六土）
百強(qiáng)房企7月答卷給出了房地產(chǎn)市場的重要信號，你看出來了嗎？
全國百強(qiáng)房企銷售金額7月單月增速-39.6%，較6月收窄3個百分點(diǎn)。央企增速-9%，地方國企增速-25%，民企增速-53%，增速差異進(jìn)一步擴(kuò)大。
01
市場表現(xiàn)很弱
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企7月單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右平基本持平。百強(qiáng)房企1-7月累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅，也仍保持在49%的較高水平。
7月的降溫出現(xiàn)在5月和6月份短暫環(huán)比回升之后，房企完成年度業(yè)績難度再加大。
主要是7月歷來就是銷售淡季，市場經(jīng)歷過5月和6月沖刺業(yè)績后，房企在7月份增加供應(yīng)的意愿都有所減弱，市場需求和購買力也有下滑。
由于前期政策調(diào)整、房企積極推盤營銷等情況，6月成交相對明顯好轉(zhuǎn)，但7月眾所周知的影響極大的行業(yè)事件沖擊下市場信心受創(chuàng)。
把今年3月鄭州大力度救市看為政策底部，到全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正可能需要三個季度以上，上兩次樓市低迷的2008年經(jīng)歷了5個月，2014年經(jīng)歷三個季度，這一次疊加了多重因素，只會時(shí)間更久。
這一輪房地產(chǎn)恢復(fù)的更慢，市場波動的趨勢更為復(fù)雜，從政策底到市場底的時(shí)間會更長。
更為關(guān)鍵的是，事件沖擊最大的是本就羸弱的民營開發(fā)商。
02
民企愈發(fā)艱難
從2021年開始的大面積的民資房企債務(wù)違約導(dǎo)致絕大部分民企喪失了在公開市場發(fā)債融資的功能。
今年前4個月，開發(fā)商在國內(nèi)發(fā)債1501.33億元，其中央企、地方國企占發(fā)行額91.80%，凈融資584.99億元，而數(shù)量更多的民營開發(fā)商僅發(fā)債123.1億元。
民企融資自2020年10月以來持續(xù)凈流出。之后發(fā)生的全國性房地產(chǎn)事件引發(fā)許多銀行收縮了對民營房企的貸款或授信業(yè)務(wù)，這又進(jìn)一步導(dǎo)致民企開發(fā)商銷售、融資難度持續(xù)加大。
在發(fā)行規(guī)模權(quán)重上，民營企業(yè)的發(fā)債空間受限，且成本較高。上半年少數(shù)央企國企，諸如保利發(fā)展、招商蛇口與華潤置地等的票面利率在3%以下，相比之下，新城控股、金科股份同期的融資成本超過6%，換句話說，在同樣的融資規(guī)模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息與財(cái)務(wù)費(fèi)用。
下半年融資政策寬松會延續(xù)，國央企及優(yōu)質(zhì)民企的融資優(yōu)勢將繼續(xù)拉大，行業(yè)分化加速。
而銷售及融資的更加困難使民企資金鏈更為緊張，拿地可能性也變得極其渺茫。從今年二次集中拍地看，民企基本已經(jīng)消失。
全國性事件發(fā)生以來，對購房者信心的打擊顯然是短期難以逆轉(zhuǎn)的。購房者對民企的房子購買意愿更差而轉(zhuǎn)向有信用背書的央國企房子，使民企銷售更加困難。
從新房成交數(shù)據(jù)來看，民企新房轉(zhuǎn)化率下降，30個涉及全國性事件的重點(diǎn)城市最新一周轉(zhuǎn)化率下降至19%。這意味著，短期內(nèi)購房者對民企新房越來越謹(jǐn)慎。
購房者謹(jǐn)慎不敢買房，民企就更為謹(jǐn)慎而不敢拿地。
今年上半年拿地金額前40房企中，僅9家為民企，分別為濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、珠江投資、偉星房產(chǎn)、碧桂園、新希望地產(chǎn)、大華集團(tuán)、金帝集團(tuán)、宸嘉發(fā)展、眾安集團(tuán)，而其余31家拿地企業(yè)均為央國企或混合所有制企業(yè)或城投公司。
這也意味著未來國企集中度將得到進(jìn)一步提升。
03
央企國企之進(jìn)
在這種背景下，央企國企及高信用民企優(yōu)勢延續(xù)，今年上半年房企間銷售已出現(xiàn)明顯分化，國資及混合制房企銷售大幅好于民企房企。
TOP50銷售房企中，國資房企上半年累計(jì)權(quán)益銷售金額7260億元，同比下滑34%，混合制房企上半年累計(jì)權(quán)益銷售金額3353億元，同比下滑43%，而民營房企上半年累計(jì)權(quán)益銷售金額9508億元，同比下滑58%。
而混合制房企其實(shí)就是國資作了背書，相較于民企，銷售會較大程度得到保障。
TOP50房企中，國企及類國企累計(jì)權(quán)益銷售金額10613億元，占比53%，同比下滑37%，而民企累計(jì)權(quán)益銷售金額9508億元，占比47%，同比下滑58%。
1-7月，國企背景的越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華發(fā)股份、華潤置地累計(jì)銷售額處于主流房企前列水平。
04
未來市場變化
隨著銷售、融資、拿地均快速向央國企集中，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出絕大部分市場為央國企及混合制企業(yè)，極少市場為追求品質(zhì)而非快周轉(zhuǎn)的優(yōu)質(zhì)民企開發(fā)商的市場格局。地產(chǎn)行業(yè)將逐步成為央企、國企、政府平臺背景企業(yè)的天下，民企會逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)市場。
大部分的民企將變成代建類別的企業(yè)，在保障性租賃住房代建、與爛尾樓金融方合作的資本代建、具備招商和運(yùn)營能力的運(yùn)營型房企的商業(yè)代建、新能源代建等方面發(fā)展。也有部分會向物業(yè)管理服務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)等方向發(fā)展。
央企國企大致上也會變成“公用事業(yè)”屬性，靠精細(xì)化管理來賺錢，靠賣房賺取暴利的時(shí)代永遠(yuǎn)結(jié)束了。
當(dāng)然，這件事也存在一些小概率的其他可能性，就像歷史上也出現(xiàn)過完全相反的看法，2012年中“未來國企或?qū)ⅰА谏唐贩块_發(fā)中”的看法也曾經(jīng)在主流媒體中盛行。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的深化國有資產(chǎn)管理體制改革，要求“國有企業(yè)原則上不再參與商品房開發(fā)”。
決定未來產(chǎn)業(yè)格局的還是政策。
05
對我們的啟示
房地產(chǎn)行業(yè)如此深刻的變革到底會帶給我們每一個購房者什么樣的影響？我們未來要怎么做才能確保自身的利益，甚至繼續(xù)保值升值才是大家最關(guān)心的。
可以說未來房地產(chǎn)將從目前的土地一級壟斷，變成通過“國企主導(dǎo)市場”實(shí)現(xiàn)開發(fā)的二級壟斷，也就是新房市場也可以壟斷。
那么壟斷市場的主要特征都會出現(xiàn)在新房市場：
1.市場競爭進(jìn)一步降低，尤其是價(jià)格的競爭會更為“有序”，可以參考汽柴油市場。
2.市場定價(jià)區(qū)域更為平緩，一手房的漲跌都會由“市場主導(dǎo)”變?yōu)椤爸鲗?dǎo)市場”。
3.開發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，在市場冷淡階段降價(jià)促銷的意愿大大降低。想在一手房淘筍，會從打折模式變?yōu)橛捎谙迌r(jià)產(chǎn)生的“搖號”模式。
4.市場供應(yīng)變的更為可控，制造稀缺市場能力越來越強(qiáng)，樓市下跌難度增加，尤其是在大城市。
5.產(chǎn)品競爭動力不足，越發(fā)趨于同質(zhì)化，營銷競爭動力加大。
6.調(diào)控政策可以得到更好的執(zhí)行。
7.爛尾樓逐步減少，市場風(fēng)險(xiǎn)會降低。
8.市場里各類違規(guī)現(xiàn)象會減少，偷面積、違規(guī)更名等風(fēng)險(xiǎn)有所降低。
9.國資背景企業(yè)拿地的金融屬性增加。
10.“土地空周轉(zhuǎn)”，土地財(cái)政可能出現(xiàn)變化甚至改革，拿地是配合地方政府需要。
11.未來品牌效應(yīng)會弱化，產(chǎn)品差異會弱化，地段的作用越來越強(qiáng)。
12.受到一手房市場的影響，二手房市場活躍度會降低。
13.房地產(chǎn)行業(yè)全面體制化，未來房地產(chǎn)公司只會有兩種，一種是國企，另一種還是國企。
一言以蔽之，土拍的盡頭是國企，地產(chǎn)的盡頭是國企！
