房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，恰逢代建的黃金時(shí)代。作為一家代建公司，綠城管理（09979.HK）具有著輕資產(chǎn)、抗周期、高盈利、低負(fù)債的優(yōu)勢。上市整整兩年后，綠城管理在這個(gè)盛夏打響了地產(chǎn)行業(yè)半年報(bào)“第一槍”。

7月27日晚間，綠城管理發(fā)布亮眼成績單。資本市場應(yīng)聲而動，7月28日早間開盤，綠城管理的股價(jià)漲幅一度超過10%。與此同時(shí)，綠城管理中期業(yè)績發(fā)布會如期舉行。

在政府代建、商業(yè)代建、資方代建三大主業(yè)的基礎(chǔ)上，綠城管理疊加金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)三大配套服務(wù)，不斷完善“3+3”業(yè)務(wù)模式。

公司管理層表示，房地產(chǎn)投資端以頭部房企為主導(dǎo)的格局正在逐漸被打破，地方政府、國企央企、城投公司、金融機(jī)構(gòu)等多方主體將共同呈現(xiàn)出去中心化的投資模式，加之房地產(chǎn)消費(fèi)端原本具有的分散式特征，在此過程中，需要開發(fā)與服務(wù)的平臺型公司去鏈接分散的投資與消費(fèi)。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域中呈現(xiàn)出類似互聯(lián)網(wǎng)的邏輯”，綠城管理CEO李軍表示，綠城管理的戰(zhàn)略目標(biāo)，就是成為房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)平臺，聚合資源能力，承接來自多方主體的代建需求。他也堅(jiān)信，綠城管理能繼續(xù)保持代建行業(yè)的絕對引領(lǐng) 地位。

代建合約面積有望超1億平米

從業(yè)績表現(xiàn)來看，綠城管理多項(xiàng)數(shù)據(jù)亮眼。

截至6月30日，綠城管理錄得未經(jīng)審核收入為12.58億元，較上年同期的10.81億元增長16.4%；毛利為6.35億元，較上年同期增長23.7%；凈利潤為3.61億元，較上年同期增長32.5%；歸母凈利潤3.61億元，較上年同期增長33.4%。

從存貨結(jié)構(gòu)來看，綠城管理當(dāng)期收入主要來自44.8百萬平方米的在建項(xiàng)目，更多項(xiàng)目將在未來兩三年進(jìn)入建設(shè)階段，未來的業(yè)績增長具備確定性。管理層表示，今年收入的一大增長點(diǎn)來源于業(yè)務(wù)的收購，收購浙江熵里，帶來較好的回報(bào)，未來還會持續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

截至本期末，綠城管理在全國107座城市共布局390個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)量同比增加16.8%，；合約項(xiàng)目總建筑面積9430萬平方米，較去年同期增長12.3%；在建面積4480萬平方米，較去年同期增長2.7%。

按此趨勢，綠城管理在今年的代建合約面積還將持續(xù)增長。管理層預(yù)判，預(yù)計(jì)今年合約總面積或?qū)⒊^1億平米?！斑@對公司來說具有里程碑式的意義”，綠城管理CEO李軍表示，現(xiàn)在綠城管理主要布局長三角、環(huán)渤海、成渝等核心區(qū)域，未來會向發(fā)展?jié)摿^好的成渝區(qū)域傾斜。

搶占資方代建業(yè)務(wù)先機(jī)

綠城管理董事會主郭佳峰表示，未來金融機(jī)構(gòu)參與到土地端將可能是房地產(chǎn)的一種發(fā)展趨勢。

當(dāng)下，房企出險(xiǎn)事件不斷增加，為化解風(fēng)險(xiǎn)，越來越多的銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)處置公司參與涉房涉地不良資產(chǎn)處置。紓困項(xiàng)目則需要債務(wù)重組、品牌煥新、供應(yīng)鏈重整等服務(wù)內(nèi)容，而代建企業(yè)剛好能滿足這一系列需求。

綠城管理預(yù)判，為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來2-3年的市場機(jī)會點(diǎn)，并在多個(gè)場合表示，將把資方代建作為公司的創(chuàng)新業(yè)務(wù)方向。2022年至今，綠城管理已攜手多家金融機(jī)構(gòu)，落地多個(gè)資方代建項(xiàng)目。

李軍介紹，和傳統(tǒng)商業(yè)代建項(xiàng)目相比，紓困項(xiàng)目的談判和承接的過程更為復(fù)雜。作為非標(biāo)業(yè)務(wù)，隨著項(xiàng)目所處的開發(fā)階段不同，其背后委托方、投資人訴求也各不一樣。面對非標(biāo)業(yè)務(wù)，綠城管理需要打破原有范疇，重新構(gòu)建一套能力體系，不僅包括品質(zhì)營造，更強(qiáng)調(diào)經(jīng)營兌現(xiàn)度、信用體系重構(gòu)等業(yè)務(wù)能力。綠城管理已開始在不良項(xiàng)目的不同階段，發(fā)揮不同的代建專業(yè)能力，探索對不良項(xiàng)目前、中、后期輸出模塊化的解決方案。

會議上，李軍還列舉了綠城管理已落地項(xiàng)目中，處于不同階段的不良資產(chǎn)處置情況。例如，已進(jìn)入中期的廣州奧園項(xiàng)目，綠城管理在介入后通過信用重構(gòu)、品牌激活，內(nèi)源性現(xiàn)金流產(chǎn)生等多種措施，最終達(dá)到購房人、原開發(fā)商、投資人、供應(yīng)鏈、政府等多方共贏的結(jié)果。又如，已處在后端的廣西柳州、河北唐山的破產(chǎn)重整項(xiàng)目，綠城管理介入后能助力實(shí)現(xiàn)保交付、保交樓。這其中，不僅是經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向，更是社會責(zé)任的導(dǎo)向。

目前，綠城管理正在加快資方代建訂單的轉(zhuǎn)化過程，并表示，未來希望將資方代建貢獻(xiàn)收入占比提升至20%左右。

夯實(shí)政府代建“底倉”地位

對綠城管理來說，政府代建具有“業(yè)務(wù)底倉”的地位。同時(shí)，政府代建未來市場空間和發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)國家“十四五”規(guī)劃，2025年全國40個(gè)重點(diǎn)城市將達(dá)到650萬套保障性租賃住房籌建。在國家共同富裕底層邏輯下，面向低收入群體、新市民、年輕人的保障性住房將會得到更多政策傾斜。

繼2021年綠城管理代建業(yè)務(wù)首次走出浙江后，目前已在浙江以外的六大省份布局，省外合約建筑面積約472萬方。2022年上半年，綠城管理政府代建業(yè)務(wù)收入占公司總收入比重達(dá)30.3%，收入較去年同期增長超70%。

管理層分析道，一方面，綠城管理在去年開始加大政府端的拓展，今年實(shí)現(xiàn)了收入增長；另一方面，行業(yè)處于下行周期，政府加大保障性物業(yè)的建設(shè)，包括租賃住房等，兩方面原因共同促成了其政府代建實(shí)現(xiàn)逆周期增長。

除了在除傳統(tǒng)保障房外的政府代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，2022年上半年，綠城管理還新拓多個(gè)軍改房、城市更新、人才租賃住房、青年公寓項(xiàng)目，并在產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、綜合基地、鄰里中心等物業(yè)樣態(tài)繼續(xù)擴(kuò)大優(yōu)勢，提供多元城市服務(wù)。

按當(dāng)期在建面積測算，綠城管理受政府委托項(xiàng)目為1350萬平方米，占比30.2%；國有企業(yè)委托項(xiàng)目為1959萬平方米，占比43.6%。

小結(jié)

“我們既有信心，也很穩(wěn)定。在這樣的行業(yè)形勢下，我們依然給出歸母凈利潤復(fù)合增長率30%的指引?！崩钴姳硎荆蚕ＭG城管理通過自身努力，在房地產(chǎn)行業(yè)信心低迷的階段能給行業(yè)帶來一些正能量。