現(xiàn)在判斷三四線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)已經(jīng)結(jié)束尚且過(guò)早，因?yàn)橹稳木€(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的短期利好還沒(méi)有完全出盡，部分地區(qū)房?jī)r(jià)還有上沖動(dòng)能。
三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿?lái)自于棚戶(hù)區(qū)改造，按照國(guó)家計(jì)劃，棚戶(hù)區(qū)第二階段要到2020年才結(jié)束，到時(shí)候三四線(xiàn)城市房子該拆的恐怕也拆得差不多了，一旦棚戶(hù)區(qū)改造這個(gè)大利好消失，房?jī)r(jià)上漲的頂梁柱就坍塌了，到時(shí)候房?jī)r(jià)基本上就到頂了。
受制于一二線(xiàn)城市嚴(yán)厲的調(diào)控政策，樓市熱錢(qián)在一二線(xiàn)城市已經(jīng)沒(méi)有了騰挪的空間，而三四線(xiàn)城市樓市調(diào)控相對(duì)比較溫和，房?jī)r(jià)還不是非常離譜，所以對(duì)熱錢(qián)還是有一定的吸引力，大量的熱錢(qián)開(kāi)始到三四線(xiàn)城市尋找“投資洼地”，有了這些熱錢(qián)鬧騰，房?jī)r(jià)一時(shí)間也很難降下來(lái)。
另外許多原來(lái)在一二線(xiàn)城市耕耘的房企開(kāi)始將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)城市，導(dǎo)致三四線(xiàn)城市房企數(shù)量膨脹，由此推斷地方土拍價(jià)格不斷上漲，在地價(jià)的支撐下，房?jī)r(jià)目前下跌的可能性還是比較小的。
但是三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)透支了未來(lái)，目前的高房?jī)r(jià)已經(jīng)快到天涯的盡頭了，不遠(yuǎn)的將來(lái)，蹦得較歡的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可能會(huì)摔得最疼。
作者簡(jiǎn)介：財(cái)務(wù)專(zhuān)家、財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究專(zhuān)家，本頭條號(hào)解讀大眾關(guān)心的樓市、財(cái)經(jīng)話(huà)題，用專(zhuān)業(yè)眼光幫你分析問(wèn)題背后的真相。如果你對(duì)本內(nèi)容感興趣，請(qǐng)點(diǎn)擊關(guān)注吧！
三四線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)了有幾年時(shí)間了。房?jī)r(jià)最勝的那幾年也就是去庫(kù)存最快的那幾年，也是棚改城鎮(zhèn)化推進(jìn)最快的那幾年。今年開(kāi)始，調(diào)控政策慢慢的向三四線(xiàn)城市蔓延開(kāi)來(lái)。隨著調(diào)控的深入和去庫(kù)存的進(jìn)入尾聲，三四線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)時(shí)代真的要過(guò)去嗎？
高房?jī)r(jià)，似乎已經(jīng)蔓延開(kāi)來(lái)。不管去哪里當(dāng)?shù)厝硕紩?huì)用房?jī)r(jià)高來(lái)形容當(dāng)?shù)氐臉鞘鞋F(xiàn)狀。其實(shí)，很多地方的房?jī)r(jià)和真正高房?jī)r(jià)的地區(qū)相比真的是不值一提，但是無(wú)奈當(dāng)?shù)毓べY水平較低。對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲還是很難接受的。
根據(jù)這張表我們可以看到，40個(gè)大中城市當(dāng)中，除了一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)與收入偏離度高以外，也不乏很多三線(xiàn)城市。這就表明，在三四線(xiàn)城市當(dāng)中，房?jī)r(jià)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)?shù)氐墓べY水平。
那么收入與房?jī)r(jià)不匹配，調(diào)控得腳步越來(lái)越近，三四線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)時(shí)代走到盡頭了嗎？
其實(shí)，高房?jī)r(jià)的盡頭永遠(yuǎn)都不會(huì)是以房?jī)r(jià)的下跌結(jié)束的。而是會(huì)以收入的增長(zhǎng)超越的。
這是因?yàn)榫退闶侨木€(xiàn)城市對(duì)于房產(chǎn)的需求也是很大的。既然有需求，房?jī)r(jià)的降就不知該從何降起，即使有高壓的調(diào)控那也是被迫下降的，就像一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)一樣。而不是市場(chǎng)自發(fā)的降價(jià)行為，對(duì)于房?jī)r(jià)沒(méi)有什么大的導(dǎo)向作用。既然沒(méi)有導(dǎo)向作用，那么市場(chǎng)總會(huì)在某個(gè)節(jié)點(diǎn)再次爆發(fā)需求。
因此，三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還是不會(huì)降，但是高房?jī)r(jià)的盡頭倒是會(huì)在不久的將來(lái)實(shí)現(xiàn)。
因?yàn)?，無(wú)庫(kù)存進(jìn)入尾聲，棚改的助攻也有漸漸勢(shì)微的一天。那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)的上漲速度必然大幅下降。此后居民工資不斷上漲，用不了幾年，收入就能趕超房?jī)r(jià)了。屆時(shí)，對(duì)于三四線(xiàn)城市居民的高房?jī)r(jià)時(shí)代也將宣告結(jié)束了！
三四線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)時(shí)代已經(jīng)趨于結(jié)束，主要有以下幾個(gè)方面：一是之前推動(dòng)三四線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素正在消失，比如棚貨化幣化安置的比例下調(diào)、農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)退潮，投機(jī)炒房者和開(kāi)發(fā)商正在退出。
二是，三四線(xiàn)城市本來(lái)人口凈流入較少，多數(shù)是凈流出，如果沒(méi)了炒房團(tuán)的購(gòu)房需求，剩下的只能是當(dāng)?shù)貏傂?，但?dāng)?shù)氐膭傂鑿娜ツ晗掳肽曛两衲晟习肽甓坚尫磐戤?，該買(mǎi)房的都買(mǎi)了，所以后續(xù)多數(shù)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的購(gòu)買(mǎi)力，都是跟不上來(lái)?，F(xiàn)在三四線(xiàn)城市哪家哪戶(hù)沒(méi)有三四套房產(chǎn)的？
三是，是下半年房地產(chǎn)調(diào)控向三四線(xiàn)城市延伸，未來(lái)很多三四線(xiàn)城都會(huì)效仿大城市，出臺(tái)限購(gòu)限售，限制企業(yè)購(gòu)房以及嚴(yán)懲假離婚騙取購(gòu)房資格的政策補(bǔ)丁，而隨著炒房者的撤離，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將會(huì)回歸居住屬性。
總之，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)全部都拉升一遍后，這本輪持續(xù)了三年多的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)宣告尾聲，還有上月底，中央政治局提出“遏制房?jī)r(jià)上漲”，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，這已經(jīng)給下半年三四線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)敲響了休止符
三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)最近兩年也翻倍了，房?jī)r(jià)也是看著一步步的上漲，小編老家的小縣城房?jī)r(jià)也是從兩千多一下子干到了六千多，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的少了人口的支撐，高房?jī)r(jià)也不會(huì)長(zhǎng)久，由于三四線(xiàn)城市的棚改貨幣安置計(jì)劃和國(guó)家去庫(kù)存的影響，導(dǎo)致三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)直線(xiàn)上漲，再加上炒房團(tuán)開(kāi)始在三四線(xiàn)城市囤房，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始火爆了，小編認(rèn)為三四線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)不會(huì)持久的原因有以下幾點(diǎn):
1.一二線(xiàn)城市的搶人大戰(zhàn)全面爆發(fā)，各個(gè)知名二線(xiàn)城市開(kāi)始用各種補(bǔ)貼福利來(lái)吸引高學(xué)歷人才落戶(hù)，落戶(hù)就要買(mǎi)房，這樣直接導(dǎo)致了三四線(xiàn)城市買(mǎi)房的人直線(xiàn)減少，大部分有學(xué)歷的都想落戶(hù)大城市，以后工作方便，教育醫(yī)療都要好很多，關(guān)鍵還有各種福利，像武漢市的大學(xué)生八折買(mǎi)房，鄭州的生活補(bǔ)貼等等，都在吸引著高學(xué)歷的人才，直接讓三四線(xiàn)城市的剛需跑路了，如果沒(méi)有剛需，炒房客的房子賣(mài)給誰(shuí)呀。
2.人們?cè)趯?duì)待買(mǎi)房這件事越來(lái)越理智了，不會(huì)再盲目跟風(fēng)了，像小編村里面有一半人在城鎮(zhèn)里面買(mǎi)房了，基本上都是空著放在哪里，都沒(méi)有去住，留著給兒子結(jié)婚用的，但是隨著時(shí)代的進(jìn)步，才發(fā)現(xiàn)兒子根本看不上那個(gè)房子，現(xiàn)在想用當(dāng)初的原價(jià)賣(mài)出去都不可能了，二手房更是無(wú)人問(wèn)津，想租出去都困難。
3.房地產(chǎn)稅和空置稅的征收，房地產(chǎn)稅的征收將會(huì)是對(duì)炒房客的重大打擊，由于國(guó)家都房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格的調(diào)控，一二線(xiàn)城市城市的房?jī)r(jià)有所下降，限購(gòu)限售限價(jià)的政策也讓炒房客備受打擊，炒房客就把目光轉(zhuǎn)向了三四線(xiàn)城市，開(kāi)始大量囤房，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)讓他們拋售手中的房產(chǎn)，供大于求的情況下，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。
綜上所述，小編認(rèn)為三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的條件，房?jī)r(jià)的漲跌終歸會(huì)落在人口上，一個(gè)城市的人口流出的話(huà)，房?jī)r(jià)就不會(huì)上漲，所以小編認(rèn)為三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的可能。
可以說(shuō)三四線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)時(shí)代正在結(jié)束！
我們先看下造成三四線(xiàn)城市這一波房?jī)r(jià)上漲的原因：
1、2016年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，水漫金山后三四線(xiàn)城市跟隨全國(guó)房?jī)r(jià)上漲；
2、一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市限購(gòu)，造成部分人返鄉(xiāng)置業(yè)帶動(dòng)房?jī)r(jià)；
3、三四線(xiàn)城市棚改、城改貨幣化安置，造成部分有錢(qián)剛需進(jìn)入樓市；
4、不排除個(gè)別炒房客短期拉高房?jī)r(jià)的可能性。
三四線(xiàn)城市維持高房?jī)r(jià)的支撐正在減弱：國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房住不炒”，堵死了炒房客的路；城改也逐步進(jìn)入尾聲，城鎮(zhèn)化動(dòng)力不足；教育、醫(yī)療資源，就業(yè)機(jī)會(huì)差一二線(xiàn)城市不少，人口吸引力逐年減弱，凈流量呈現(xiàn)負(fù)數(shù)；加上金融信貸收緊，房貸利率上浮等一系列政策，買(mǎi)房成本增加。
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目前來(lái)看，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有結(jié)束，還有不斷上漲的趨勢(shì)。目前一二線(xiàn)城市在嚴(yán)厲調(diào)控下已經(jīng)停止上漲或者緩慢下降，但是三四線(xiàn)城市受去庫(kù)存政策影響，不僅沒(méi)有被調(diào)控，在一定程度上還得到了政策的支持，例如筆者所在眉山市，2016年因去庫(kù)存政策鼓勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房成為全省房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存標(biāo)桿，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)3500左右，而2018年的房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到8000以上，部分樓盤(pán)10000以上。
三四線(xiàn)城市棚改是支撐房?jī)r(jià)上漲的重要推手，以筆者所在城市眉山為例，棚改后不全額補(bǔ)償，而是要求拆遷戶(hù)先買(mǎi)房，憑購(gòu)房手續(xù)限期辦理補(bǔ)償，這就導(dǎo)致了大量手握現(xiàn)金的人進(jìn)入市場(chǎng)哄搶房源。
三四線(xiàn)城市由于房?jī)r(jià)的基數(shù)低，地理位置不受關(guān)注，影響力小，就算一年從三千漲到八千，與一二線(xiàn)城市動(dòng)不動(dòng)就幾萬(wàn)的房?jī)r(jià)相比，引起不了什么重視，不會(huì)被調(diào)控，地方政府還可坐享土地收益。只是苦了那些沒(méi)有買(mǎi)房的人，一個(gè)月三千多的工資，要承擔(dān)一套一百萬(wàn)左右的房?jī)r(jià)。
三四線(xiàn)去年大漲，主要有兩個(gè)因素！
1.棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置，市場(chǎng)有大量的資金，而且他們有購(gòu)房需求！
2.一二線(xiàn)城市限購(gòu)，導(dǎo)致在一二線(xiàn)想買(mǎi)房做投資的，沒(méi)有當(dāng)?shù)胤科?，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市，完成大量投資客涌入，抬高了均價(jià)！
說(shuō)到三四線(xiàn)城市，要綜合分析，有些地方前景不錯(cuò)，但是有些城市確有可能房?jī)r(jià)大跌或者有價(jià)無(wú)市，你就根本沒(méi)發(fā)出手！
做三四線(xiàn)城市，短期如果當(dāng)?shù)剡€有大量棚戶(hù)區(qū)改造，那么還能支撐兩到三年的房?jī)r(jià)！長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果這個(gè)城市跟一二線(xiàn)城市聯(lián)系緊密，交通便利，能夠承接一些大城市外溢出的一些產(chǎn)業(yè)或者人口，還是有一定漲價(jià)基礎(chǔ)的！
短期看貨幣政策，中期看土地供應(yīng)，長(zhǎng)期看人口！供需是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)！
易居的一個(gè)老總在今年預(yù)測(cè)了以下會(huì)最具潛力的三線(xiàn)城市：無(wú)錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺(tái)、臺(tái)州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山
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地產(chǎn)行業(yè)頻迎利好，購(gòu)房者合理需求不斷得到滿(mǎn)足。繼LPR利率下調(diào)后，多地公積金貸款政策也出現(xiàn)不同程度放松，其中尤以三四線(xiàn)城市最為明顯，方式包括降低首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整異地貸款政策等。疊加部分城市因城施策調(diào)整按揭利率上浮基點(diǎn)，個(gè)人住房貸款迎來(lái)多維度松綁，在減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的同時(shí)有利于緩解中小城市庫(kù)存去化壓力，提升行業(yè)景氣度。目前多數(shù)城市商業(yè)貸款首付比例不變，但有大行地方支行工作人員表示，近期組合貸或?qū)⒆龀稣{(diào)整。降低首付比例對(duì)銷(xiāo)售端的刺激將更為有效。
想要全面解綁樓市，取消限購(gòu)限售，基本是不可行的，但給剛需、人才、生育人群給購(gòu)房補(bǔ)貼，是被鼓勵(lì)的。三四線(xiàn)城市，救市再急、再直接，我們要牢記房住不炒，一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市，看好政策松動(dòng)，就要注意進(jìn)場(chǎng)撿漏。一線(xiàn)城市吸引了全國(guó)的年輕人、二線(xiàn)城市則吸引了省內(nèi)的年輕人。年輕人永遠(yuǎn)是樓市最大的住房需求者。甚至哪怕當(dāng)?shù)厣氏陆狄矝](méi)關(guān)系，其他地區(qū)的新生人口會(huì)源源不斷彌補(bǔ)有吸引力的城市新生人口的不足。
大多數(shù)三四線(xiàn)城市，2021年行情冷淡，新房太多，根本賣(mài)不完。真正的剛需可以借著政策紅利入手買(mǎi)房，但其他人一定要謹(jǐn)慎入手，否則將來(lái)房子有砸在手里和被空置的風(fēng)險(xiǎn)。三、四線(xiàn)城市中除了個(gè)別擁有較多資源的城市，比如中西部省份的省會(huì)城市，其它90%以上的三、四線(xiàn)及以下城市未來(lái)的樓市調(diào)控不再是限價(jià)，而是盡量讓房?jī)r(jià)不跌或者下跌的慢一些以免引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。三、四線(xiàn)城市年輕人呈現(xiàn)凈流出的趨勢(shì)。只有那些在一、二線(xiàn)城市無(wú)法立足的人才會(huì)回到老家。他們的數(shù)量并不多，無(wú)法支撐起三、四線(xiàn)城市目前較高的房?jī)r(jià)。
對(duì)于在當(dāng)?shù)赜蟹€(wěn)定工作的剛需購(gòu)房者，比如教師、醫(yī)生、公務(wù)員等等職業(yè)，對(duì)于這幾類(lèi)人來(lái)說(shuō)，異地調(diào)動(dòng)的可能性很小，所以買(mǎi)房更加劃算，買(mǎi)房既能提給自己提供更舒適的居住環(huán)境，還能享受城市的多種配套資源，還幾十年房貸后，房子還是自己的，這類(lèi)人可以入手三四線(xiàn)城市的剛需和改善型房產(chǎn)。三四線(xiàn)城市需要住房的人不少已經(jīng)有了房子。至于改善性住房需求則并不是必須滿(mǎn)足的，買(mǎi)得起就改善、買(mǎi)不起住小一點(diǎn)，也不著急。
從2021年末到2022年年初，部分三四線(xiàn)城市開(kāi)始鼓勵(lì)樓市消費(fèi)，當(dāng)前樓市的行情來(lái)看，三四線(xiàn)城市的救市政策是一項(xiàng)兜底政策，根本目的是為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，逐步化解房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)前一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、落戶(hù)門(mén)檻同步降低，三四線(xiàn)樓市購(gòu)房需求長(zhǎng)期輸出，房?jī)r(jià)根本不具備繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)。三四線(xiàn)城市的房子已經(jīng)失去投資增值的屬性；地方政府只給予新房購(gòu)房政策優(yōu)惠，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步擠壓二手房的銷(xiāo)量，投機(jī)性房產(chǎn)很大概率會(huì)砸手里，因此，即使房地產(chǎn)救市政策公布，也不建議去三四線(xiàn)城市投資房產(chǎn)。
三四線(xiàn)城市如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、那么工作機(jī)會(huì)少、晉升空間小、薪資待遇水平低，圖便宜買(mǎi)了這里的房子，將來(lái)很大概率會(huì)處于我們?cè)谝欢€(xiàn)城市租房、工作，三四線(xiàn)城市的房子空置的尷尬處境，房子長(zhǎng)時(shí)間空置既浪費(fèi)資源，又會(huì)積壓資金，所以，對(duì)于在三四線(xiàn)城市沒(méi)有穩(wěn)定工作，只是為了便宜，想要入手大城市周邊三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)這類(lèi)人不適合買(mǎi)房。
根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)報(bào)道，現(xiàn)在全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)連續(xù)36個(gè)月同比正增長(zhǎng)，已經(jīng)創(chuàng)下5年新高，而這些壓力基本集中在三四線(xiàn)及以下城市。三四線(xiàn)及以下城市很懂政策，但是三四線(xiàn)城市，救市再急、再直接，也很難回到曾經(jīng)的巔峰了。比如放開(kāi)生育，那就給予三孩、三孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼；鼓勵(lì)剛需，那就給予首套房契稅、稅率優(yōu)惠；鼓勵(lì)人才，那就給予人才購(gòu)房補(bǔ)貼、安家費(fèi)等等。
最近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)從一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市蔓延，三四線(xiàn)樓市在棚改刺激、炒房客的推波助瀾，很多城市直接將房?jī)r(jià)從原來(lái)的三五千元上漲突破過(guò)萬(wàn)元，但靠炒房支撐的樓市就是一堆泡沫，一旦炒房資金撤離，當(dāng)?shù)貥鞘袑⑹ブ瘟α?，?dāng)?shù)乩习傩肇?fù)擔(dān)不起畸高的房?jī)r(jià)。
比如張家口主城區(qū)的房?jī)r(jià)，距離最頂峰的時(shí)候已經(jīng)下降了近四成。多個(gè)樓盤(pán)迫于現(xiàn)金流和銷(xiāo)售回款壓力，開(kāi)始降到低于成本價(jià)銷(xiāo)售。為避免房?jī)r(jià)快速下跌造成金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，我國(guó)至少已有包括張家口在內(nèi)的23個(gè)城市出現(xiàn)了限跌令。其中絕大多數(shù)為三四線(xiàn)城市。
因?yàn)橐?、二線(xiàn)城市能夠不斷吸引年輕人口的進(jìn)入，他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需。一線(xiàn)城市的土著居民幾乎不會(huì)離開(kāi)，他們長(zhǎng)大后需要結(jié)婚、需要新房。其他地區(qū)的年輕人為了獲得更好的工作機(jī)會(huì)、更好的教育醫(yī)療甚至是金融資源每年都會(huì)往一線(xiàn)城市涌。實(shí)力夠的留下來(lái)定居，他們也需要買(mǎi)房。實(shí)力不夠的則可以去到二線(xiàn)城市定居，同時(shí)不少二線(xiàn)城市本身就有一定的吸引力，匯聚了省內(nèi)最多、最好的資源，可以直接吸引一大波三線(xiàn)及以下城市的年輕人進(jìn)入。
商品價(jià)格上漲只有兩個(gè)途徑，一是需求大于供給，這是供給關(guān)系導(dǎo)致的價(jià)格上漲；二是投機(jī)取巧導(dǎo)致價(jià)格上漲。眾所周知，這幾年三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)榇笠?guī)模的棚改，本質(zhì)上棚改是為了改善城市面貌和居民居住質(zhì)量的一項(xiàng)利好政策，但棚改數(shù)量太多給當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了大量的購(gòu)房需求，在這么大的熱度之下讓炒房者看到了投資契機(jī)，紛紛開(kāi)始進(jìn)駐三四線(xiàn)城市炒房，房?jī)r(jià)水平隨之水漲船高。
原來(lái)的一些三、四線(xiàn)城市其實(shí)房子已經(jīng)出現(xiàn)了沒(méi)人居住的情況但價(jià)格依然堅(jiān)挺甚至還在上漲。這是因?yàn)橥稒C(jī)者、部分不良中介營(yíng)造出了房?jī)r(jià)要上漲的假象，投機(jī)客通過(guò)倒買(mǎi)倒賣(mài)使得當(dāng)?shù)貥鞘忻撾x了基本面（供需關(guān)系），價(jià)格充滿(mǎn)了水分。 但這種擊鼓傳花的游戲隨著中央“房住不炒”基調(diào)的確定被徹底打破。房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的，一切炒房行為受到各個(gè)監(jiān)管部門(mén)的聯(lián)合打擊。沒(méi)有了炒房氛圍，三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)自然也就要回歸基本面了。
2017年前全國(guó)房?jī)r(jià)幾乎處在一個(gè)普遍上漲的狀態(tài)下，炒房者們幾乎走到哪里都能夠賺錢(qián)，可自從2016年下半年新一輪樓市調(diào)控開(kāi)啟后，樓市的變化就開(kāi)始了，這幾年已經(jīng)有不少城市房?jī)r(jià)漲幅都出現(xiàn)了一定的下滑，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了一定的下跌，不得不說(shuō)本輪樓市調(diào)控作用顯著。一句話(huà)，對(duì)于我們買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)就是因城施策，因地制宜。
房?jī)r(jià)大環(huán)境降溫，但一些上漲過(guò)快的城市，還需要注意房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，有調(diào)控政策的城市，也要注意房?jī)r(jià)重新炒作等可能。2022年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好，總體表現(xiàn)為投資穩(wěn)步回升，市場(chǎng)銷(xiāo)售小幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)可控。對(duì)于人口流出、需求透支、剛需減少的省內(nèi)部分三四線(xiàn)城市，未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯承壓。?
總而言之，最近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)從一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市蔓延，三四線(xiàn)樓市在棚改刺激、炒房客的推波助瀾，很多城市直接將房?jī)r(jià)從原來(lái)的三五千元上漲突破過(guò)萬(wàn)元，但靠炒房支撐的樓市就是一堆泡沫，一旦炒房資金撤離，當(dāng)?shù)貥鞘袑⑹ブ瘟α浚?dāng)?shù)乩习傩肇?fù)擔(dān)不起畸高的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)怎么漲上來(lái)的，最終還得怎么跌回去。
綜上所述，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展主基調(diào)，牢記房住不炒，深刻吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)做法，房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的，一切炒房行為受到各個(gè)監(jiān)管部門(mén)的聯(lián)合打擊。沒(méi)有了炒房氛圍，三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)自然也就要回歸基本面了。三四線(xiàn)城市的房子已經(jīng)失去投資增值的屬性；地方政府只給予新房購(gòu)房政策優(yōu)惠，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步擠壓二手房的銷(xiāo)量，投機(jī)性房產(chǎn)很大概率會(huì)砸手里，因此，即使房地產(chǎn)救市政策公布，也不建議去三四線(xiàn)城市投資房產(chǎn)。剛需該買(mǎi)則買(mǎi)，不要猶豫。
2021年下半年土地成交量下降也將導(dǎo)致2022年上半年的新房供應(yīng)走弱，預(yù)計(jì)上半年銷(xiāo)售端仍將持續(xù)承壓，尤其在三四線(xiàn)城市，大幅降價(jià)促銷(xiāo)的“以?xún)r(jià)換量”策略將逐漸成為常態(tài)。在此背景下，市場(chǎng)對(duì)進(jìn)一步的刺激政策預(yù)期升溫，包括商業(yè)貸款首付比例調(diào)低等。數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者的合理住房需求進(jìn)一步得到滿(mǎn)足，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。近期央行營(yíng)業(yè)管理部召開(kāi)2022年貨幣信貸工作會(huì)議時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，各機(jī)構(gòu)要在房住不炒定位下，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，更好滿(mǎn)足購(gòu)房人合理住房需求，加大住房租賃金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
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基本結(jié)束，而且大多數(shù)地區(qū)有崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)！
當(dāng)然特指部分三四線(xiàn)城市！
原因一：人口凈流出
房地產(chǎn)福利，最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)是人口福利，所以放到第一個(gè)來(lái)講。二胎政策放開(kāi)一定程度上緩解了人口增量不足的問(wèn)題。
但是依舊高亢完全無(wú)減弱跡象的城市化進(jìn)程，消耗了三四線(xiàn)城市的巨大人口福利。筆者老家只剩老弱，青壯力絕大多數(shù)在一二線(xiàn)城市打拼！以無(wú)人接盤(pán)。
原因二：一二線(xiàn)城市限購(gòu)限貸正逐漸放開(kāi)
限購(gòu)限貸的放開(kāi)，會(huì)將熱錢(qián)重新從三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移至一二線(xiàn)城市。這是必然規(guī)律。
畢竟投資房產(chǎn)的都是很精明的。風(fēng)險(xiǎn)和收益哪個(gè)高哪個(gè)低，他們非常清楚。寧可投資一二線(xiàn)城市郊區(qū)或者副城，投資回報(bào)率也遠(yuǎn)高于三四線(xiàn)小城市。
原因三：購(gòu)房趨于理智，汽車(chē)擁有量劇增
城里什么房子最值錢(qián)？別墅，有家有院才是好房子。這在一線(xiàn)城市要達(dá)成有多難？但在三四線(xiàn)城市不存在，家家戶(hù)戶(hù)有房有院。誰(shuí)家沒(méi)個(gè)幾百平的房子大幾十平甚至上百平的院子？
跑到城里一看，城里有錢(qián)人才住他們那樣的房子，擠到城里去干嘛？現(xiàn)在汽車(chē)普及率有多高？家家戶(hù)戶(hù)都有車(chē)。他們郊區(qū)農(nóng)村的房子，別說(shuō)停車(chē)位了，停車(chē)場(chǎng)都有！
三四線(xiàn)小城市通常城市較小。從家里開(kāi)車(chē)到市中心不過(guò)10幾20分鐘。犯得上放著大房子不住，去市中心擠鴿子籠么？
三四線(xiàn)小城市要投房產(chǎn)，請(qǐng)一定要慎重?。?/p>
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確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了，三、四線(xiàn)城市中除了極個(gè)別擁有較多資源的城市，比如中西部省份的省會(huì)城市，其它90%以上的三、四線(xiàn)及以下城市未來(lái)的樓市調(diào)控不再是限價(jià)，而是盡量讓房?jī)r(jià)不跌或者下跌的慢一些以免引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。為何這么說(shuō)呢，理由如下：
城鎮(zhèn)化速度和規(guī)模雙下降
中國(guó)20年樓市高峰，全國(guó)所有城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了大幅上漲，除了炒作資金入市炒房抬升價(jià)格外，最基本的上漲邏輯還是有住房需求。
改革開(kāi)發(fā)之前，中國(guó)的城市少、規(guī)模小，大部分人還生活在農(nóng)村地區(qū)以務(wù)農(nóng)謀生。隨著改革開(kāi)發(fā)的逐步推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，工商業(yè)成為了經(jīng)濟(jì)支柱，隨之而來(lái)的是城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)。許多農(nóng)村地區(qū)直接改造成了城市，還有不少農(nóng)民進(jìn)入城市成為工人。大量人口入城成為城鎮(zhèn)居民是需要居住的。有需求就得造房子，城區(qū)面積就那么點(diǎn)只能不斷造更多的房子來(lái)滿(mǎn)足涌入的農(nóng)村人口。那個(gè)時(shí)候的住房還是供小于求。
不過(guò)，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化規(guī)模已經(jīng)形成，三四線(xiàn)城市需要住房的人不少已經(jīng)有了房子。至于改善性住房需求則并不是必須滿(mǎn)足的，買(mǎi)得起就改善、買(mǎi)不起住小一點(diǎn)，也不著急。
三四線(xiàn)城市年輕人口凈流量下降
一、二線(xiàn)城市的城鎮(zhèn)化其實(shí)完成的更早，但對(duì)住房的需求仍在不斷上升，這事兒為什么呢？
因?yàn)橐?、二線(xiàn)城市能夠不斷吸引年輕人口的進(jìn)入，他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需。一線(xiàn)城市的土著居民幾乎不會(huì)離開(kāi)，他們長(zhǎng)大后需要結(jié)婚、需要新房。其他地區(qū)的年輕人為了獲得更好的工作機(jī)會(huì)、更好的教育醫(yī)療甚至是金融資源每年都會(huì)往一線(xiàn)城市涌。實(shí)力夠的留下來(lái)定居，他們也需要買(mǎi)房。實(shí)力不夠的則可以去到二線(xiàn)城市定居，同時(shí)不少二線(xiàn)城市本身就有一定的吸引力，匯聚了省內(nèi)最多、最好的資源，可以直接吸引一大波三線(xiàn)及以下城市的年輕人進(jìn)入。
總之，一線(xiàn)城市吸引了全國(guó)的年輕人、二線(xiàn)城市則吸引了省內(nèi)的年輕人。年輕人永遠(yuǎn)是樓市最大的住房需求者，這種剛需永遠(yuǎn)存在。甚至哪怕當(dāng)?shù)厣氏陆狄矝](méi)沒(méi)關(guān)系，其他地區(qū)的孩子會(huì)源源不斷彌補(bǔ)當(dāng)?shù)匦律丝诘牟蛔恪?/p>
三、四線(xiàn)城市則正好相反，年輕人呈現(xiàn)凈流出的趨勢(shì)。只有那些在一、二線(xiàn)城市無(wú)法立足的人會(huì)回到老家。他們的購(gòu)買(mǎi)力不高且數(shù)量也不多，無(wú)法支撐起三、四線(xiàn)城市目前較高的房?jī)r(jià)。
城鎮(zhèn)化速度的減慢減少了對(duì)于住房的需求、年輕人外流又一步讓需求變小，房子造了很多，入住率極低。
房住不炒讓三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的最后一絲幻想破滅
商品價(jià)格上漲只有兩個(gè)途徑，一是需求大于供給，這是供給關(guān)系導(dǎo)致的價(jià)格上漲；二是投機(jī)導(dǎo)致價(jià)格上漲。
原來(lái)的一些三、四線(xiàn)城市其實(shí)房子已經(jīng)出現(xiàn)了沒(méi)人居住的情況但價(jià)格依然堅(jiān)挺甚至還在上漲。這是因?yàn)橥稒C(jī)者、部分不良中介營(yíng)造出了房?jī)r(jià)要上漲的假象，投機(jī)客通過(guò)倒買(mǎi)倒賣(mài)使得當(dāng)?shù)貥鞘忻撾x了基本面（供需關(guān)系），價(jià)格充滿(mǎn)了水分。
但這種擊鼓傳花的游戲隨著中央“房住不炒”基調(diào)的確定被徹底打破。房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的，一切炒房行為受到各個(gè)監(jiān)管部門(mén)的聯(lián)合打擊。沒(méi)有了炒房氛圍，三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)自然也就要回歸基本面了。
東北、環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)早已沒(méi)有了以往的張揚(yáng)，價(jià)格跌得厲害。中西部地區(qū)的城市也開(kāi)始進(jìn)入降價(jià)通道，部分城市的房管部門(mén)甚至出臺(tái)了“限低”政策，也就是規(guī)定新房成交價(jià)必須高于備案價(jià)的85%，這在五年前是想都不敢想的。
這些都是三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)到頂?shù)嫩E象。歷史規(guī)律反復(fù)被驗(yàn)證，沒(méi)有基本供需關(guān)系的商品時(shí)維持不了高價(jià)的。
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