文/樂居財經 呂秀倫

72歲的張藝謀很忙。

3月中旬，在經過冬奧會、殘奧會的開閉幕式的大放異彩后，老謀子又聯手英皇電影，官宣了2022年的新片《懸崖之上2》。

不久前，他的新片《滿江紅》宣布正式開機，再度引發(fā)關注。首次曝光的概念海報上，配文：“怒發(fā)沖冠，滿腔熱血忠義有繼。懲奸除惡，生死謎局是非難辨。”

在影視娛樂圈摸爬滾打多年的張藝謀，在7月首登微博熱搜第一，卻并非因為電影作品，而是網傳他要急售無錫豪宅的消息，迅速引來發(fā)酵。

這下全國人民都知道張藝謀要賣房子。眼見事情越來越大，其妻陳婷站出來在微博辟謠稱，“無錫的房子沒有急售，只是詢問一下。爸媽年紀也越來越大了，想接過來一起住方便照顧?！本o接著1個小時后，她又po了一條動態(tài)，“造謠也好，碰瓷也好，不影響咱心情哈！”

雖然正主出來辟謠，但還是有中介在接受媒體采訪時表示，該房源已以6100萬元的價格成交，賣給了圈內人士，該價格遠遠高于掛牌價3500萬元。

到底張藝謀有沒有最終出售這套豪宅，或許只有他本人和妻子知曉。但可以肯定是，項目背后開發(fā)商的日子卻并不好過，成立于1997年的老牌房企“無錫民生地產集團”，現如今好似站在懸崖邊上，岌岌可危。

“目前該公司并無土地儲備”，一位業(yè)內人士向樂居財經透露。眼下，民生地產的困境遠不止沒有土儲糧食這么簡單，它還面臨旗下公司被破產重整、注銷，以及被討債等種種困惱。甚至，背后老板、實控人楊辛鳴也在今年1月中旬被限消令砸中。

6年未“贖身”

7月10日，無錫一位房產中介在朋友圈曬出一則豪宅出售消息：“出售著名導演家的房子湖璽莊園，產證721平，花園1000平，豪華裝修”。中介稱，該套房子正是張藝謀旗下的，“別墅掛牌價在 3500 萬元，因為急售，底價或可觸及 3000萬元。”

據了解，該別墅所處小區(qū)名為“湖光山色”（又稱“湖璽山莊”），建成于2007年。這套房子門牌號100，占地面積1050平方米，建筑面積721平方米，地面2層，地下還有一層， 5房4廳5衛(wèi)的戶型。

除了戶型基本信息外，援引坊間中介消息稱，這套房子的裝修就有500萬，還有中介表示裝修遠不止500萬，物業(yè)費每年還要3000元。

有媒體指出，當時這套房子是張藝謀直接和開發(fā)商老板談的，總價不超過1800萬，于2006年成交。同期，該小區(qū)精裝修房源的總價約為 1850 萬元，單價約為2萬元/平方米。16年時間過去，眼下，該小區(qū)二手房源掛牌均價在5.5萬元/平方米上下。

不過，當所有人的目光投向湖璽山莊小區(qū)時，卻忽視了背后的開發(fā)商。

樂居財經查詢獲悉，湖璽莊園的開發(fā)商為無錫市山水房地產開發(fā)有限公司（下稱“山水地產”），該公司成立于2003年3月，注冊資本2000萬元，由無錫民生地產集團（下稱“民生地產”）全資控股。

目前，山水地產旗下并未出現對外投資企業(yè)，唯一一家對外投資企業(yè)無錫錦瑯企業(yè)管理有限公司已于2018年注銷。

然而，表面風平浪靜的山水地產卻暗藏著被母公司放上“貨架”的過往，且至今并未“贖身”。2016年5月底，民生地產將山水地產價值2000萬元股權數額出質予國聯信托。6年后的今天，這筆股權出質仍顯示為有效狀態(tài)。

一則看似平平無奇的股權出質融資，背后卻頗為“詭異”。

同樣是在2016年5月，因金融借款合同糾紛，國聯信托向法院申請財產保全。最終法院凍結江蘇民舜實業(yè)有限公司無錫金陵大飯店分公司、江蘇民舜實業(yè)有限公司、民生地產、楊某某、王某某銀行存款25000萬元或查封、扣押其等值財產。

受此牽連，民生地產旗下多個公司被股權凍結，其中就包含山水地產。據樂居財經獲悉，2016年5月26日，民生地產作為被執(zhí)行人，凍結其所持有的山水地產2000萬元股權數額（目前已是失效狀態(tài)）。

巧合的是，緊接著8天后，民生地產還曾將無錫東洲物業(yè)價值255萬元股權數額出質予國聯信托。無錫東洲物業(yè)便是受此次案件影響被凍結股權的企業(yè)之一，涉及凍結股權數額也正是255萬元。

往往雙方對峙公堂之上，已經到了撕破臉的地步。為何國聯信托還會同意民生地產通過出質山水地產等企業(yè)股權，進行融資？

對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜分析認為，國聯信托把民生地產作為被告人之一，其將其在山水地產持有的股權做了訴前凍結以保全未來訴訟結果的可執(zhí)行性，也正是因為如此才促使民生地產被迫與國聯信托達成和解，以將自己持有的山水地產2000萬元股權出質給了國聯信托，以換取國聯信托的司法凍結。

“這樣做對于民生地產的好處是可以消除民生地產自身征信記錄上的相關資產被司法凍結的資信瑕疵，對于民生地產的市場形象和對外合作是非常重要的?！?/p>

背后大佬

其實，山水地產只是民生地產旗下的一塊地產拼圖。這家看似并不知名的房企，背后卻隱藏著實力雄厚的股東。

樂居財經查詢獲悉，民生地產成立于1997年11月，注冊資本1億元，法定代表人是楊震霖。在股權上，由無錫君義企業(yè)管理、江蘇無錫商業(yè)大廈集團、無錫匯川投資咨詢和胡小霞分別持股51%、30%、10%和9%。

穿透可知，大股東無錫君義由楊辛鳴全資持股；二股東無錫商業(yè)大廈由上海均瑤（集團）和王瀅瀅，各持股99.84%和0.16%；三股東無錫匯川投資咨詢由胡小霞、徐剛各持股55%、45%。也就是說楊辛鳴是民生地產的實際控制人。

但別小瞧二股東背后的均瑤集團，它可是一家明星級企業(yè)，創(chuàng)始于1991年，現已形成航空運輸、金融服務、現代消費、教育服務、科技創(chuàng)新五大業(yè)務板塊，旗下3家A股上市公司，包括吉祥航空、愛建集團、大東方等。

除此之外，它還參投中國東航、張曉泉股份、上海華瑞銀行、湖北鈞瑤大健康股份等一眾知名企業(yè)。在股權上，均瑤集團由王均金、王瀚、王均豪、王超和王瀅瀅，各持股36.1357%、35.6338%、24.0905%、4.0151%和0.125%。

一家名不見經傳的無錫房企，緣何會吸引均瑤集團自掏腰包入股？

實際上，這個故事還要從均瑤集團創(chuàng)始人說起。王均瑤，25歲成溫州首富，中國包機第一人。但2004年11月，38歲王均瑤病故，弟弟王均金接任集團董事長職務。

王均瑤去世之時，正是均瑤集團與無錫商業(yè)大廈集團談判進入關鍵時期。彼時，均瑤集團以超過2億元現金買下了無錫商業(yè)大廈集團90%的股權。

公開資料中顯示，均瑤收購無錫商業(yè)大廈集團的主要原因有二，一方面商業(yè)大廈屬于現金流型的企業(yè)，具有很好的抗風險能力，也為其進軍零售商業(yè)領域打好根基。另一方面，無錫商業(yè)大廈集團控股上市公司無錫商業(yè)大廈股份公司，也為均瑤集團進軍資本市場打開了大門。

彼時，無錫商業(yè)大廈集團是江蘇省百貨零售業(yè)的巨頭。數據顯示，其1999年-2002年銷售總額分別超過16億元、20億元、23億元、27億元，規(guī)模列江蘇省同行業(yè)第1位。

目前，王均金親自掛帥公司法定代表人、董事長一職，足以見得其本人以及均瑤集團對無錫商業(yè)大廈集團的重視程度。

難東山再起

即便有均瑤集團的坐鎮(zhèn)，民生地產的日子依舊不好過。

一位深耕無錫地產圈多年的業(yè)內人士對樂居財經表示，民生地產立足無錫相繼開發(fā)了民生公寓、新世紀花園、長江國際花園、保利廣場、湖璽莊園等項目，也曾名噪一時。不過可惜的是，目前該公司并無土地儲備。

“此外，民生地產還投資興建了無錫金陵大飯店，日前也被證實進入破產重整程序，已正式停業(yè)?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

民生地產的困境不僅僅局限于此。數據顯示，民生地產對外投資企業(yè)僅剩6家，包含無錫民申房地產、山水地產、江蘇民舜實業(yè)、無錫市名居裝飾裝潢、無錫民居大筑裝飾工程、無錫金陵飯店管理。

以無錫民申房地產為例，該公司由民生地產持股51%，另外49%股份由國聯信托持有。從股權上看，毫無疑問民生地產是控股方。

但是，目前這家企業(yè)卻被司法案件纏身。數據顯示，與之相關的司法案件高達90起，其中不乏商品房預售合同糾紛、買賣合同糾紛、金融借款糾紛、建設工程施工合同糾紛等多種案由案件。

受此影響，無錫民申房地產在今年3月被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額93.7萬元。不過，其歷史被執(zhí)行人卻高達20起。2017年，該企業(yè)還曾被法院列為失信被執(zhí)行人，信息多達8次。

在過往的案件中，甚至無錫民申房地產還曾玩起了“無賴”的把戲。例如，因買賣合同糾紛，無錫恒安混凝土向法院對無錫民申房地產提起了訴訟。

無錫恒安混凝土表示，2010年雙方簽訂材料采購合同，約定由其負責長江國際二期A、C區(qū)的混凝土供應。此后，其按約供貨，但民申房地產卻未依約付款。經雙方核算對賬后，民申房地產確認截至2016年6月13日，結欠其質保金約17.55萬元。

之后，無錫恒安混凝土多次向民申房地產催討，但其仍拖欠貨款。因此，該供應商向法院請求要求民申房地產支付貨款17.55萬元及相關利息。最終，無錫恒安混凝土大部分請求得到了法院的支持。

然而，拖欠款項并非個案。像這樣對峙到公堂，向無錫民申房地產討債的，還包括了杭州先行環(huán)境技術、無錫市力馳冷氣技術服務、無錫市市政設施建設工程等企業(yè)。今年6月，無錫民申房地產終于進行了注銷備案。

除此之外，民生地產旗下的江蘇民舜實業(yè)的日子也舉步維艱。因金融借款合同糾紛，中國農業(yè)銀行無錫新吳支行將江蘇民舜實業(yè)告上了法庭。

此前，雙方約定，江蘇民舜實業(yè)向農行新吳支行借款4億元，總借款期限為15年。分期還本，按季結息，此外對借款利率、罰息、復利等均作了約定。

借款合同項下，借款的擔保方式為以“無錫金陵大飯店”全部房產及土地抵押擔保。雙方于2010年6月17日簽訂《抵押合同》，約定江蘇民舜實業(yè)以其所有的12套房地產設定抵押。截止起訴前，民舜公司未還清本金余額為2.18億元。

2020年12月18日，農行新吳支行向江蘇民舜實業(yè)以書面通知書形式告知其，因其違反合同約定，該行宣布案涉借款提前到期。

緊接著去年10月，法院判決江蘇民舜實業(yè)應償還農行新吳支行借款本金2.18億元及相關利息等。同時，農行新吳支行有權對其相關房屋在實現債權和抵押權的費用范圍內享有優(yōu)先受償權。

在此之前，民生地產也對江蘇民舜實業(yè)提出了“死亡”申請。去年8月，無錫市梁溪區(qū)人民法院受理民生地產對民舜公司的破產重整申請。

屋漏偏逢連夜雨，民生地產旗下另一家企業(yè)無錫市名居裝飾裝潢也成為了“老賴”，被法院3次列為失信被執(zhí)行人，同時被法院限消令5次砸中。

目前，楊辛鳴旗下僅存無錫君義企業(yè)管理一家企業(yè)，曾對外投資的無錫市超越神話保利大劇院、無錫辛博房地產咨詢也早已注銷。而無錫君義企業(yè)管理對外投資中除了民生地產和江蘇民舜實業(yè)外，也僅剩無錫凱美奇貿易一家企業(yè)（持股51%）。

伴隨著民生地產旗下企業(yè)破產重整、或者注銷，楊辛鳴或是有意在收縮戰(zhàn)線。但未來，對于楊老板來說，要想讓民生地產東山再起，已并非易事。