1.海河英才3年引入33萬(wàn)人，本地人生育率低，總?cè)丝诓辉龇唇怠?/p>

2.稅收優(yōu)惠、低價(jià)勞動(dòng)力紅利結(jié)束后，外企不斷撤離，制造業(yè)萎縮，就業(yè)環(huán)境不好，天津人去北京打工。2020年GDP重慶2.5萬(wàn)億，天津1.4萬(wàn)億。

3.二手房庫(kù)存近20萬(wàn)套，新房庫(kù)存去化周期35個(gè)月，房?jī)r(jià)整體從2018高點(diǎn)下跌21％，但更恐怖的是，還有大量新房待入市。

4.教育徒有其名，不買和平南開(kāi)河西的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，孩子還不如在山東好點(diǎn)的學(xué)校學(xué)的好，天津教育差距非常大，雖然分?jǐn)?shù)低，但學(xué)的是真次，普通學(xué)校上個(gè)一本都費(fèi)勁，教育是最后一塊遮羞布。

5.中介天天制造恐慌散播假消息，因?yàn)殄X不好賺了，記住，房住不炒。

結(jié)論，5年內(nèi)很難不跌。

天津的房?jī)r(jià)我感覺(jué)很是尷尬，說(shuō)高比北上廣深差距還是很大的，說(shuō)低除了北上廣深也沒(méi)有幾個(gè)城市比天津再高很多了。但是天津的收入普遍略低，并且城市建設(shè)太慢了，加上近幾年天津的企業(yè)越來(lái)越少，所以外來(lái)人口來(lái)津務(wù)工的越來(lái)越少了，房?jī)r(jià)高而且空置率也不低，尤其是外環(huán)線之外的環(huán)城四區(qū)，更是五花八門的各種說(shuō)辭?。?！讓買房的人有一種我買不起和平區(qū)的房子但也可以享受和平區(qū)的待遇！?。∷詺w根結(jié)底現(xiàn)在天津就是靠著高考分?jǐn)?shù)全國(guó)比較低的優(yōu)勢(shì)來(lái)拉攏外地人來(lái)天津買房，落戶。未來(lái)兩年天津的房?jī)r(jià)我覺(jué)得還是不會(huì)變。沒(méi)錢的還是買不起，有錢的依然是看不上。但是未來(lái)十年，二十年可就不好說(shuō)了，將來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)跟不上來(lái)這都是為了孩子上學(xué)的，將來(lái)孩子高考，中考分?jǐn)?shù)國(guó)家都給卡死，到那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)可能不在會(huì)有那么高，但是依然落不下來(lái)?。?/p>

作為一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的天津房產(chǎn)“投資者”，我說(shuō)說(shuō)自己的切身感受！

04年我在河?xùn)|與東麗交界的地方（屬河?xùn)|），買了一個(gè)剛需兩室，每平米3000出頭。

同期和平的新房，每平米4000出頭。

但是現(xiàn)在，河?xùn)|那房子兩萬(wàn)出頭，和平這個(gè)小區(qū)是六萬(wàn)左右。

16年上半年的時(shí)候，我置換了一個(gè)河西普小，三室兩衛(wèi)的改善房。

河?xùn)|的房子單價(jià)兩萬(wàn)賣出，河西的單價(jià)三萬(wàn)買入。

17年，我賣出和買入的房子都實(shí)現(xiàn)了瘋漲，分別漲到了3萬(wàn)和5萬(wàn)。

如今經(jīng)過(guò)回落，河?xùn)|的房子大致到23000，河西的房子到42000。

16年，在我置換河西房子的時(shí)候，有朋友購(gòu)買了東麗華明鎮(zhèn)，單價(jià)18000。

如今，不僅房?jī)r(jià)沒(méi)漲，還略有跌幅，而且還極難出手。

他想賣掉給孩子買學(xué)區(qū)房，幾次降價(jià)，全小區(qū)最低了，還是沒(méi)賣出去。

16年底，因?yàn)橘u掉老家的房子，我也想買個(gè)和平區(qū)的學(xué)區(qū)房。

鎖定了重點(diǎn)小學(xué)的拆間，那時(shí)候和平的拆間已經(jīng)經(jīng)歷了翻番上漲。

我買的這套房是一個(gè)“房蟲(chóng)子”手里的。據(jù)說(shuō)他拿了不到半年，從80萬(wàn)漲到150萬(wàn)，跟我成交的。

關(guān)注學(xué)區(qū)房的人們都知道，這種房子，如今都能賣到240萬(wàn)了。

總結(jié)

經(jīng)過(guò)幾番折騰，負(fù)債二三百萬(wàn)。

于是，我也特別關(guān)注房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

商品房經(jīng)過(guò)了近20年的上漲，不管是城市之間還是城市內(nèi)部，最終的趨勢(shì)就是 加大分化。

如果要說(shuō)兩年后天津的房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？

我認(rèn)為，強(qiáng)者恒強(qiáng)！

目前，天津僅有的優(yōu)勢(shì)，醫(yī)療和教育都集中在市中心區(qū)域。

過(guò)了普漲年代，供需關(guān)系最終將是決定價(jià)格的最大因素。

城市周邊沒(méi)有任何概念的二手房，多半會(huì)漸漸失去流動(dòng)性，至于降價(jià)，應(yīng)該也不會(huì)降太多，只是難賣，難上加難，最終砸在業(yè)主手里。

房?jī)r(jià)漲跌，說(shuō)到底是對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)預(yù)期，兩年后的房?jī)r(jià)，會(huì)受到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控政策等諸多因素的影響，但本人預(yù)測(cè)，兩年后的房?jī)r(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。

長(zhǎng)久來(lái)看，天津作為北方第二大城市，直轄市，沿海城市，教育醫(yī)療，城市建設(shè)都穩(wěn)居全國(guó)先進(jìn)水平，雖然近些年天津經(jīng)濟(jì)下滑，但天津依然是北方經(jīng)濟(jì)體量排名第二的城市，在京津冀一體化的大背景下，雄安新區(qū)的建設(shè)會(huì)稀釋天津的政策利好，但緩解首都非核心功能，對(duì)天津也會(huì)產(chǎn)生部分利好，天津作為北方的制造中心出?？?，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，天津擁有獨(dú)特的教育和醫(yī)療優(yōu)勢(shì)，吸引了大批在北京工作但無(wú)法落戶的北漂，同時(shí)對(duì)周邊河北、山東、東北外來(lái)有極大的吸引作用。

近兩年來(lái)，天津的房?jī)r(jià)承受著極大的壓力，新房迎來(lái)了以價(jià)換量的時(shí)代，二手房有價(jià)無(wú)市，想出手必須降價(jià)。但從另一個(gè)角度來(lái)看，天津市內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)稀少，新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，今天南開(kāi)區(qū)成交地塊，土地溢價(jià)率46%，就是一個(gè)良好的佐證，說(shuō)明區(qū)位是影響價(jià)格的很大因素，所以把房?jī)r(jià)放到一個(gè)大天津的區(qū)域來(lái)談，是籠統(tǒng)而不科學(xué)的。宋丹丹一個(gè)電視劇里說(shuō)的好，買房子看什么：location，location，location。同時(shí)二手學(xué)區(qū)房的價(jià)格依然堅(jiān)挺，現(xiàn)在北上廣深都加大了房?jī)r(jià)調(diào)控力度，但天津購(gòu)房限制越來(lái)越松，一方面說(shuō)明天津的房?jī)r(jià)的確承受壓力，另一方面說(shuō)明天津也在持續(xù)釋放購(gòu)買力，天津的房子不是沒(méi)人買，而是沒(méi)有資格買或買不起，所以天津的房?jī)r(jià)在國(guó)家房住不炒的政策前提下，不會(huì)大漲，但下跌的空間也有限，如果是落戶或改善，在合理的價(jià)格和區(qū)位前提下都可以出手，畢竟現(xiàn)在炒房的可能幾乎沒(méi)有了。

按目前的政策走向、市場(chǎng)環(huán)境，兩年后天津房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲20-30%，還有兩年后的房子一般人也買不起了，貸款利率上浮、限購(gòu)、對(duì)貸款人會(huì)更嚴(yán)格、房?jī)r(jià)上漲，成交量會(huì)減少，但是租房量會(huì)增加也是好事。

現(xiàn)在全國(guó)的房?jī)r(jià)都在回歸理性，天津也不例外。談不上會(huì)大漲大落，只是回歸到原來(lái)的樣子。大家對(duì)待房?jī)r(jià)的態(tài)度永遠(yuǎn)是兩種，擁有一套或者多套房子的希望房?jī)r(jià)能繼續(xù)保持住現(xiàn)在的水平甚至再漲一些更好。那些剛需們則期待房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，等待個(gè)一年半載說(shuō)不定能省出個(gè)首付款來(lái)。

其實(shí)國(guó)家的房地產(chǎn)政策是希望繼續(xù)保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。以剛需為主，住而不炒。禁止在一些地方房產(chǎn)政策一番又一番的鼓動(dòng)下漲聲一片，偏離正常的房地產(chǎn)發(fā)展軌道。最后因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)損害中國(guó)其他經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和民生利益。

天津的房?jī)r(jià)在一六年的瘋狂之后，從一九年開(kāi)始回歸理性?，F(xiàn)在基本保持在一九年的水平，特別是市內(nèi)六區(qū)的房?jī)r(jià)十分穩(wěn)健。環(huán)城四區(qū)的房?jī)r(jià)略有下降，環(huán)外的房?jī)r(jià)下降的厲害。其他區(qū)縣的房?jī)r(jià)也在下移，這和不斷交付的新市鎮(zhèn)還遷房、限價(jià)房不無(wú)關(guān)系。

總之，未來(lái)兩年天津的房?jī)r(jià)會(huì)一直下探式徘徊。只要沒(méi)有政策的刺激與干擾，天津的房?jī)r(jià)會(huì)更加合理更加健康。

這個(gè)問(wèn)題出的屬于預(yù)測(cè)性問(wèn)題，可是根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，尤其是觀察研究天津市發(fā)展的趨勢(shì)，我們可以預(yù)測(cè)兩年后天津市的房屋價(jià)格，答案就是穩(wěn)步上漲！原因如下。

一是天津市區(qū)的格局雙城區(qū)，濱海新區(qū)與中心去并列發(fā)展，是全國(guó)唯一一個(gè)雙城區(qū)的特大城市。這種城市的格局造成天津市前幾年在兩個(gè)城區(qū)有重復(fù)建設(shè)，投資效率低的問(wèn)題，影響天津市的房屋價(jià)格，現(xiàn)在天津市已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并開(kāi)始改進(jìn)這樣方面了，可以使購(gòu)房者不會(huì)再兩個(gè)城區(qū)之間彷徨猶豫選擇了。

二是京津翼發(fā)展的大背景下，北京疏散非首都功能，意味著北京人口的減少，北京房屋需求的減少，目前北京附近郊縣已經(jīng)房?jī)r(jià)下降很快。北京非首都功能項(xiàng)目已經(jīng)許多來(lái)到天津，伴隨著這些項(xiàng)目一些北京和河北省的人才陸續(xù)來(lái)到天津，必然增加房屋需求，造成房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。

三是天津自身發(fā)展的條件優(yōu)越，天津市曾經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度領(lǐng)跑全國(guó)，后來(lái)因?yàn)闉I海新區(qū)8.12大爆炸，和黃興國(guó)腐敗案件及主動(dòng)關(guān)停萬(wàn)家污染企業(yè)環(huán)保治理，造成天津市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是很快，現(xiàn)在天津市基礎(chǔ)良好，各方面發(fā)展的條件具備，真正屬于蓄勢(shì)待發(fā)的階段，估計(jì)很快就是進(jìn)入發(fā)展的快車道，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比如反映到房?jī)r(jià)上來(lái)的。

四是天津市具有得天獨(dú)厚的發(fā)展條件，比如天津港的日進(jìn)斗金，天津已經(jīng)是全國(guó)石油第一產(chǎn)量的地方，石油的大量稅收。天津的濱海新區(qū)地域遼闊，還有大量的土地儲(chǔ)備，這些優(yōu)勢(shì)是獨(dú)特的，也是天津房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn)之一。

剛在貝殼網(wǎng)上看了看房?jī)r(jià)15000一平算低的，又看了看支付寶里的1000塊錢基金，今天全綠，工資好幾年沒(méi)漲了，大蔥也有倆月沒(méi)吃了，雞蛋控制在一天一個(gè)了，唉！估計(jì)離買房的目標(biāo)又遠(yuǎn)了一段距離！

靠落戶只能是一地雞毛！關(guān)鍵是要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)

兩年后的天津，估計(jì)和現(xiàn)在差不多，不會(huì)好到哪里去。經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的滑坡就不錯(cuò)啦。本著房住不炒的原則，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降，個(gè)別地方因需求增加也會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的情況。畢竟是物以稀為貴。大漲普漲的時(shí)候一去不復(fù)返了。結(jié)婚和改善用房是以后的購(gòu)房主流，但看看天津本土居民的收入水平就知道，這本分流量有限。加上天津的就業(yè)形勢(shì)不好，凈流入人口減少，以后天津的新房和二手房將面臨巨大的庫(kù)存壓力，就算是降價(jià)，也未必買的好。很有可能出現(xiàn)降價(jià)也無(wú)市場(chǎng)的局面。