我把環(huán)京周邊地區(qū)做了一個(gè)表格，得到一個(gè)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)就是東部高于西部，南邊高于北部，西部，北部的承德、張家口地區(qū)價(jià)格相對低，西部的張家口地區(qū)由于申請了冬奧會，16年價(jià)格有所上漲價(jià)格12000+，但是北部承德地區(qū)基本沒有什么太大變化，灤平9000+，豐寧5000+，北京的霧霾北邊到八達(dá)嶺-延琉路和京加路交叉線，懷柔往北的豐寧，地處風(fēng)口，根本沒有霧霾，這個(gè)偏僻的小地方成為京北市民的養(yǎng)老好去處。目前房價(jià)比較低，有投資價(jià)值，現(xiàn)在國家嚴(yán)控房價(jià)2w升值到3w很難，泡沫會被擠掉，但是5000升值到7500并不難，只是剛剛開始體現(xiàn)出它的價(jià)值，豐寧沒有工業(yè)，只有種植、畜牧、旅游，常年都是藍(lán)天白云。目前屬于投資的價(jià)值洼地，當(dāng)?shù)卣疀]有對外宣傳太多，造成目前這個(gè)世外桃源，縣城距離懷柔邊界僅僅18km，距離懷柔城區(qū)100km，養(yǎng)老地產(chǎn)的最佳選擇。

個(gè)人觀點(diǎn):最具有房產(chǎn)投資價(jià)值的環(huán)京地區(qū)，涿州市無疑。多了不說，固安個(gè)人認(rèn)為就是北京的第二個(gè)順義，清楚的都知道順義什么房價(jià)。有必要的可以看看飛機(jī)起飛和降落時(shí)的距離，和離地高度?？纯催m合不適合居住。香河首先來說交通不方便，就一條高速，和一條低速。在說，不要去考慮離不離北京遠(yuǎn)近，因?yàn)橐院蟮谋本┚褪且粋€(gè)純行政區(qū)，根本不是你上班的地方了，以后上班的地方就是環(huán)京區(qū)。太多的，懶的說。說一下國家大政策的順序。人民幣全球化——成立亞投行——絲路基金——國內(nèi)京津冀一體化——打造環(huán)北京半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。看的是哪個(gè)區(qū)域地塊利用大，哪適合投資房產(chǎn)。國家的大政策里就有你們的答案，所以還是多了解政策吧。

先看圖，可以得出在17年最高峰的時(shí)候，哪個(gè)地方的房價(jià)最高！那就是燕郊！

在這張圖中沒有提現(xiàn)京北京西的幾個(gè)地方，比如懷來，赤城，興隆等地方，由于高鐵，冬奧會，這些地方房價(jià)也上升了很多！

從這張表就可以看出燕郊從14年到17年火箭速度上漲！這是由于燕郊距離通州的距離最近，通勤條件最好，有地鐵規(guī)劃，公交，快速路，高鐵建設(shè)中，就這點(diǎn)，讓北京外溢的人口很多選擇了燕郊！支撐了燕郊的高房價(jià)！

投資價(jià)值，一是房價(jià)上漲幅度可人，二是變現(xiàn)快！因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策調(diào)控，環(huán)首周邊高房價(jià)高上漲，成為這次調(diào)控的眾矢之的，殺一儆百！房價(jià)下跌了不少，而且去化量也跌的慘目忍睹！很多人都在觀望，看調(diào)控什么時(shí)候松綁！如果松綁這些城市一定會再漲回去，但是政府也一定會考慮的！

我們現(xiàn)在正在研究房地產(chǎn)的長效機(jī)制，租購?fù)瑱?quán)，共有產(chǎn)權(quán)房等措施，這都是從供給方解決供需不平衡的方法，這才是有效的！如果這些方法在大城市有效的遏制了房價(jià)上漲，相信周邊的城市也會實(shí)施，相信國家這次對房地產(chǎn)調(diào)控的決心！

投資需謹(jǐn)慎，現(xiàn)在短期在房地產(chǎn)尋求暴力是不可能了，長期需求一個(gè)穩(wěn)定的收益倒是可行！

環(huán)北京的13個(gè)縣市的房價(jià)，經(jīng)過2016年一年的炒作，已經(jīng)很高了，2017年有所回落，尤其是燕郊，房價(jià)幾近腰斬，其他，像香河、大廠、固安、涿州的房價(jià)，也大幅回落。

天子腳下，房住不炒的頂層政策，會被嚴(yán)格執(zhí)行。 京津一體化的政策下，河北的政策基本執(zhí)行北京的政策。所以，環(huán)京的住宅地產(chǎn)，在未來也不會樂觀。

年前北京的土地新政，將推出20年使用期限的產(chǎn)權(quán)土地，這個(gè)試點(diǎn)一旦推開，河北政策將會跟進(jìn)，尤其是環(huán)京的13個(gè)縣市，這個(gè)政策比北京推出的共有產(chǎn)權(quán)房更具殺傷力。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房政策，河北的環(huán)京縣市并沒有動(dòng)力主動(dòng)跟進(jìn)，其實(shí)，也沒有跟進(jìn)必要，在這里購房的基本都是北京的外溢人口，推出共有產(chǎn)權(quán)房，給誰呢？生活在這里的人，社?；径疾辉谶@些地方。

但20年使用權(quán)的土地，對環(huán)京的這些縣市來說，就很有跟進(jìn)動(dòng)力了，土地價(jià)格便宜，回轉(zhuǎn)周期短，且有頂層政策支持。對地方政府太有利了，一旦推出，將釋放出更多價(jià)格便宜的商業(yè)性質(zhì)的公寓，這些土地價(jià)格非常低，且有產(chǎn)權(quán)的公寓房，會鎖定當(dāng)?shù)貥鞘械膬r(jià)格。

所以，老戴認(rèn)為，環(huán)京地區(qū)，哪里都不適合再進(jìn)行做住宅房產(chǎn)的投資。

倒是可以關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是京雄走廊上的項(xiàng)目，在未來，北京企業(yè)外遷，主要將向這里集中。投資這里的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將事不錯(cuò)的選擇。

戴耀邦 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢分析師、財(cái)經(jīng)媒體人，現(xiàn)主要專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的咨詢與品牌營銷，想要了解更多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)知識，請關(guān)注本人頭條號“戴耀邦”

我個(gè)人認(rèn)為看待環(huán)京房價(jià)是否有投資價(jià)值從以下幾點(diǎn)看，1、與北京相鄰區(qū)域的比價(jià)，燕郊、香河、大廠和通州比，固安和大興比，涿州和房山比，我個(gè)人覺得環(huán)京地區(qū)的房價(jià)大約為北京相鄰地區(qū)的六到七折，目前通州大約要六萬了吧，所以燕郊四萬是合理的，大興天宮院大約四、五萬吧，所以固安大約二萬五是合理的，其他地方類似。2、本身的產(chǎn)業(yè)情況，燕郊、香河、大廠本身沒啥高端產(chǎn)業(yè)，主要就是一個(gè)睡城，大家都在北京上班，交通是個(gè)大問題，固安要好一些，工業(yè)園還有些高端產(chǎn)業(yè)，將來機(jī)場建成后還會吸引一些與機(jī)場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，這會帶來一部分人口的流入。3、當(dāng)?shù)匾?guī)劃及開發(fā)商的實(shí)力，有沒有大的開發(fā)商的樓盤是當(dāng)?shù)胤績r(jià)是否具有投資價(jià)值的關(guān)鍵，目前燕郊都是一些當(dāng)?shù)匦〉拈_發(fā)商，規(guī)劃也亂七八遭，但最大的優(yōu)勢就是離北京近，到國貿(mào)不超過30公里，固安要好一些，華夏幸福開發(fā)了大片樓盤，規(guī)劃也不錯(cuò)，香河好像也有些大開發(fā)商，大廠不太清楚。4、房子不能建的太多，太密，物以稀為貴，房子太多太密，意味著以后賣二手房的就多，價(jià)格漲得就慢，這點(diǎn)環(huán)京好像都差不多，房子建的都挺多的。

想要辨別哪里的房產(chǎn)最具投資價(jià)值，不能只就某地區(qū)房產(chǎn)現(xiàn)階段的投資價(jià)值和所具備的未來發(fā)展?jié)摿Χ摗Ｊ紫纫宄顿Y北京或是環(huán)京房產(chǎn)面臨的最大問題是什么？是你對北京、環(huán)京地區(qū)的熟悉程度不夠？還是你現(xiàn)在手里有多少錢的問題？很明顯，都不是。投資北京和環(huán)京房產(chǎn)面臨最大的問題是限購。非京籍居民家庭在北京購房，需從申請?jiān)碌纳弦粋€(gè)月開始往前推算60個(gè)月在北京連續(xù)繳納個(gè)人所得稅。且認(rèn)房認(rèn)貸，首套首付比例35%以上，二套首付比例60%以上。而在環(huán)京買房，除了限購政策寬松以外，有些環(huán)京城市已經(jīng)放開限購或是已經(jīng)在放開限購的路上。這種情況下，并不是有多少錢就能買多少房產(chǎn)，有多少錢就能投在哪的問題，而是環(huán)京房產(chǎn)才是你可以投資的最大可能。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，環(huán)京圈會越來越大。曾經(jīng)絕大部分人的工作地點(diǎn)都是在北京二環(huán) ，后來隨著國家網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)業(yè)園、運(yùn)河商務(wù)區(qū)、大興機(jī)場的建設(shè)，很多人工作的地點(diǎn)已經(jīng)從二環(huán)擴(kuò)沿到五環(huán)、六環(huán)的區(qū)域。雖然交通還未完善的前提下，環(huán)京到北京的距離還不算近，且通勤需要一定的時(shí)間，但是，以長遠(yuǎn)目光看，只要是如今可以通勤的地方都是極具投資價(jià)值的。以前你只認(rèn)可北三縣是環(huán)京，后來你認(rèn)可了固安、永清，往后環(huán)京圈越來越大，北京周邊的涿州、高碑店、懷來都將會是最具投資價(jià)值的洼地。

僅代表一家之言。僅就生活便利性和進(jìn)京的距離而言，燕郊，固安居前，就從產(chǎn)業(yè)支撐看固安，涿州，廊坊居前，就后發(fā)優(yōu)勢和潛力看大廠，懷來居前。因此，如果投資期三年，建議燕郊，固安，如果投資期五年，建議固安，涿州，廊坊，如果投資十年，建議大廠，懷來，剛需，那里買得到就買那里吧。個(gè)人愚見，請大蝦指正！

當(dāng)然是號稱“環(huán)京第一鎮(zhèn)”的燕郊！

自從2017年政策調(diào)控以來，燕郊地區(qū)存量住宅價(jià)格幾乎腰斬，為什么？要知道，燕郊抵達(dá)北京市區(qū)的時(shí)間，不多于順義、昌平、大興這樣的北京近郊，更少于懷柔、密云、延慶這樣的北京遠(yuǎn)郊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，就連正在修建的北京地鐵平谷線，都要先經(jīng)過燕郊的燕順路、燕郊北，才抵達(dá)平谷區(qū)內(nèi)。

再看自身因素，作為鎮(zhèn)，擁有100多萬人口，永旺、新世界、沃爾瑪、富地、天洋均有入駐，基本超過普通縣城的配套。

綜上所述，燕郊還是有投資價(jià)值的，并且是“北三縣”最有價(jià)值的區(qū)域。只是調(diào)控太“對癥”，要不有當(dāng)?shù)貞艨?、要不有?dāng)?shù)厝晟绫?，否則無法購買燕郊住宅。然而，來燕郊置業(yè)的群體，大都是在北京上班的外省人員，他們有北京社保但在北京置業(yè)有難度，想要退而求其次，在燕郊落腳，卻又沒有當(dāng)?shù)貞艨凇?/p>

可以說，燕郊樓市因政策調(diào)控，正處于供求關(guān)系的扭曲階段，并非沒有人愿意買，只是沒有資格買。伴隨潮白河大橋、京秦高速的開通，燕郊進(jìn)京的道路交通再次優(yōu)化、逐步完善。另外加上地鐵平谷線的開通，燕郊的利好可謂紛來沓至，增值亦屬正常。

北京市的七環(huán)或八環(huán)有投資價(jià)值！

環(huán)京的房子，其實(shí)最有發(fā)展的還是東邊的北三縣，不承認(rèn)也不行。

環(huán)境樓市的發(fā)展還是取決于北京，但是北京的發(fā)展都不均勻。南面的豐臺、大興，一直都發(fā)展不過海淀、朝陽。更別提京南的區(qū)域了。一個(gè)機(jī)場，能帶動(dòng)些什么？無非就是個(gè)炒作概念。順義也有機(jī)場，也沒看到順義的房價(jià)漲過朝陽和通州。再說雄安新區(qū)，說實(shí)話，也就是雄安新區(qū)能給力點(diǎn)。但，短期看不到什么結(jié)果，建設(shè)不是一朝一夕的事情。而北京東面就不一樣了，一直都是北京大力發(fā)展的，城市副中心落地速度很快，是真的很快。而且北三縣到國貿(mào)CBD上班確實(shí)很近，人也很多，很多寫字樓下面，都停著去北三縣的通勤車。所以，個(gè)人還是看好北三縣更多一點(diǎn)。