農(nóng)民的自建房雖然是屬于私人財產(chǎn)，但是房子下面的宅基地卻是集體所有，在“地隨房走”的政策要求以及農(nóng)村宅基地管理辦法和土地管理法的規(guī)定下，農(nóng)民的自建房可以買賣，但是有前提條件。

1.只能村集體內(nèi)部成員之間進(jìn)行房屋買賣（轉(zhuǎn)讓）

宅基地是村集體給農(nóng)民的一項住房福利，只能是村集體內(nèi)部成員才能享受到，為了保障村集體所有成員的該項權(quán)益，宅基地及房屋要轉(zhuǎn)讓或買賣的話，只能和同村人交易，部分宅基地改革試點地區(qū)可外村人交易，但城鎮(zhèn)人口是嚴(yán)令禁止進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣交易的。

2.賣了房屋后失去宅地基使用權(quán)且無法再次申請宅基地

這一點很多人都容易忽視掉，認(rèn)為只要戶口不遷出去就可以繼續(xù)申請，但法律上對這種行為是不允許的。

因此宅基地買賣并不是特別可行，要知道同村內(nèi)買賣大家知根知底，價格肯定不會很高，不過在預(yù)計在接下來的宅基地三權(quán)分置下，今后宅基地流轉(zhuǎn)將逐步展開。

有證嗎？有房產(chǎn)證還有戲，沒有證就算了吧。

這事兒得分兩方面說：一來是這房子有沒有證，二來是這房子誰來買。

先說第一方面。買賣房屋，其實也是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，農(nóng)村房子也不例外。所以最核心的就是這個自建房到底有沒有證，如果有，證明是合法的，可以轉(zhuǎn)讓。

現(xiàn)在好多農(nóng)村自建房其實都不合法的。我國對土地控制越來越嚴(yán)格，尤其是建筑用地。在農(nóng)村蓋房子有嚴(yán)格的流程，必須要先申請，取得當(dāng)?shù)卣?guī)劃建設(shè)部門發(fā)的規(guī)劃許可、用地許可、施工許可，然后才能順利蓋房，然后蓋房的面積和高度等也要符合當(dāng)?shù)氐囊?，如果改高層還必須聘用當(dāng)?shù)刂贫ǖ慕ㄔO(shè)團隊（為了安全和責(zé)任人），每一步都要求特別嚴(yán)！但是在農(nóng)村，因為監(jiān)管相對松一些，加之好多農(nóng)民申請宅基地不得，所以就私自在耕地上建了房子，殊不知，這其實都是不合法的。

如果在建設(shè)用地上蓋了，又通過某些“特殊”方式獲得了《集體土地使用證》、《房產(chǎn)證》，那么就沒問題。如果只是蓋起了房子沒有證，那顯然不能買賣……誰買誰吃虧！

另一方面，誰買的問題。村里蓋的房屋，即使是轉(zhuǎn)讓也不能落到“外人”手里，畢竟都講究地隨房走，買了房子，底下的地也是跟著一起走的，所以一般情況下，外面的人是不允許在農(nóng)村買房的，尤其是城里人更不許，就是這么規(guī)定的！

所以這個自建房要先看是否能賣，然后再看是否能買，如果買賣雙方都符合條件，那么是可以的，否則就是不允許的。

農(nóng)村人的房屋完全可以買賣，這不存在任何問題。

農(nóng)村人的房產(chǎn)是屬于個人財產(chǎn)，農(nóng)村人對屬于自己的財產(chǎn)有自由處置權(quán)，對于農(nóng)村人多余的房產(chǎn)，只要有人愿意買，他們就可以賣。

買農(nóng)村人房子的人一定要注意最重要，最核心，最關(guān)鍵的問題，就是房子下面的土地。

這是因為，農(nóng)村人家用于建房子的宅基地是屬于集體無償分配給他們的，產(chǎn)權(quán)屬于集體。農(nóng)村人只有無償使用權(quán)，沒有處分權(quán)。

所以買農(nóng)村人房子的人一定要弄清楚宅基地的使用權(quán)到底是誰，只有弄清楚了，才可以買，如果弄不清楚，千萬不要急于求成。

北京郊區(qū)原來有一個畫家村，就是一個很好的案例。

自從城市開始向農(nóng)村擴張以后，農(nóng)村的房子越來越值錢了，成了各種大佬眼中的香餑餑，那么，農(nóng)村的房子是不是可以進(jìn)行買賣呢？農(nóng)民可以將自己的房子賣掉嗎？其實在我國現(xiàn)有的法律中，沒有明令禁止農(nóng)村的房子不可以買賣，但是，如果農(nóng)民將房子賣掉之后，再申請宅基地，那是不行的了。所以對于農(nóng)民來說，宅基地只有一塊，你賣掉了再申請申請不了了，所以買賣要慎重。這是對賣的人來說。那么對于買的人來說呢？請看下一段。

雖然說農(nóng)民對自己的房子擁有處置權(quán)獲得利益權(quán)，但是農(nóng)村的房子大多產(chǎn)權(quán)不分明，包括宅基地是不可以轉(zhuǎn)讓的等等各種問題，所以買農(nóng)村的房子也是有風(fēng)險的。前幾年北京的一個畫家買賣農(nóng)村房屋的事情吵鬧的沸沸揚揚，正是因為如此。而且，很多農(nóng)村買賣房子都是沒有合同的，沒有合同就意味著風(fēng)險。不是說不相信人，而是現(xiàn)在這樣的大環(huán)境，投機取巧、鉆縫隙的人越來越多，所以更容易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。

在我印象中，我們村的房子是有人進(jìn)行買賣的，比如說，村里的人新建了一所房子，然后就把原來的舊房子賣給了別人，到目前為止，我沒有聽到有說糾紛，但是這個是相對于大家都是一個村的，或者說本來就是認(rèn)識的山里人，約定俗成，找了一些公證人這樣。但是這種情況還有有風(fēng)險的。

如果你是城里人，想要去農(nóng)村買房子，建議謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。如果你是農(nóng)村人，你想賣房子，建議你多想想，宅基地賣掉可就沒有了。

農(nóng)村村民的自建房可以買賣嗎？答案是可以的。不過，私自買賣房屋是有條件的。

首先，村民的自建房屋，雖然屬于私有財產(chǎn)，自己有處分（轉(zhuǎn)讓、贈與或者買賣）的權(quán)力；但是，房屋是建立在宅基地上的，所以買賣雙方應(yīng)同為本村集體的成員。理由是，農(nóng)村的宅基地是屬于集體所有的土地，集體所有的土地當(dāng)然要歸本集體所用，一般只有本村集體組織的成員才可以申請宅基地建房。所以，村民出賣房屋，應(yīng)出售給符合申請建房用地條件的本村村民。

其次，即使是本集體村民之間的房屋買賣，應(yīng)該簽訂購買房屋的合同，同時，還需辦理在土地方面相應(yīng)的手續(xù)。村民之間在購買房屋時需辦理農(nóng)村房屋集體土地使用權(quán)的變更手續(xù)。如果沒有辦理這一手續(xù)，一方面容易引發(fā)糾紛，另一方面，在引發(fā)糾紛后，難以獲得法律上的保護。

【重要提示】：根據(jù)《土地管理法實施條例》的規(guī)定，依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物而使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣級以上人民政府更換土地證書。

很多人都不知道，對于農(nóng)村里面來說，那些農(nóng)村里面的房屋可不可以買賣。

那么農(nóng)村里面的房屋按道理來說是屬于個人的財產(chǎn)，那這種情況之下可不可以賣？

關(guān)系的土地可能就賣不了。

其實針對于這一個問題來看，如果說關(guān)系牽連的土地來說你就很難賣出去，除非你是明確售賣土地以上的房屋財產(chǎn)權(quán)。

也就是說你在合同里面寫明你只是賣了這個房子，但是對于土地來說你是賣不了的。

我們都知道土地是屬于國家的，雖然說宅基地可以分配給人們使用，但實際上你想要賣是沒辦法賣出去的，在法律的層面上都不支持，把這個宅基地給賣了。

賣了宅基地你住哪里？

這是對于這一個問題最大的問題呢，就是現(xiàn)在農(nóng)村里面一戶一宅制，如果你把你的宅基地給賣了，那么你想要申請蓋房子，你去哪里蓋房子？

所以這一個問題就是關(guān)乎著宅基地的問題，你可以在合同里面寫明你是售賣這個房子的產(chǎn)權(quán)，但是土地的這個權(quán)限呢是沒辦法可以售賣的。

所以這種情況之下賣了宅基地是沒有辦法在哪里進(jìn)行居住的，所以這一個問題呢，確實是一個比較現(xiàn)實的問題。

農(nóng)村里面多余的能不能賣？

其實針對于農(nóng)村里面來說，還有一種多余的情況，就是一戶多宅的情況之下，那這種情形可不可以賣呢？

其實針對于這種情況來看是可以賣的。不過那不叫賣叫做從經(jīng)濟集體內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

也就是說轉(zhuǎn)讓的雙方都是有相關(guān)嚴(yán)格的規(guī)定要求的，并不是說你想賣就能賣的，所以這個呢可以看一看我們之前寫過的文章，我們有詳細(xì)介紹，哪些情況是可以賣？有哪些條件和限制以及要求。

農(nóng)村村民的自建房可以買賣嗎？ 答案是可以的,但是有嚴(yán)格的條件限制，并且買賣房屋要履行法定程序。

首先、宅基地只能在本集體經(jīng)濟成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)、置換或買賣

雖然村民自建的房屬于私人財產(chǎn)，村民完全擁有轉(zhuǎn)讓、處分或者買賣私有房屋的權(quán)利。但是農(nóng)村房屋和城市商品房不一樣，房屋是建在屬于村民集體所有的宅基地上，房地一體，地隨房走，就使得買賣農(nóng)房涉及到宅基地使用權(quán)的問題，《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定宅基地歸村民集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)和處分權(quán)。

只有本集體經(jīng)濟成員才有資格在村里申請宅基地，并經(jīng)過有關(guān)部門審批后享有宅基地的使用權(quán)。

因此，建在宅基地上的農(nóng)房，不能向非本集體經(jīng)濟成員轉(zhuǎn)讓或買賣，只能在本集體經(jīng)濟成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)、置換或買賣。農(nóng)民將房屋賣給城市居民或者外村村民的行為不受法律保護。

其次、本集體經(jīng)濟成員轉(zhuǎn)讓房屋（宅地基）有嚴(yán)格的條件

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地實行“一戶一宅”的原則，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，陜西省就規(guī)定城市郊區(qū)每戶宅基地不能超過133平方米?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》就規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

因此，要想在本集體經(jīng)濟成員之間買賣房屋，交易標(biāo)的房屋必須是合法建筑，而且是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)建造的。同時房屋不能賣給具有下列情況的村民：

⑴在本村已經(jīng)有一院宅基地，且面積符合規(guī)定的村民； ⑵曾經(jīng)出賣過房屋的村民； ⑶一戶多宅的村民； ⑷女性村民。

最后、本集體村民之間買賣房屋，必須履行法定程序

村民買賣房屋應(yīng)該簽訂書面合同，如系共有房屋，須獲得其他共有人同意并簽字；房屋買賣需要取得村委會書面同意并蓋章；買賣房屋需辦理辦理審批、過戶等手續(xù)。

否則一旦引發(fā)糾紛，受讓人的權(quán)利將不受法律保護，在遇到拆遷或涉及巨大利益時，受讓人很可能遭受雞飛蛋打的境遇。

這個問題非常普遍，今天就為大家仔細(xì)介紹一下，因為在農(nóng)村有一個小院，給父母養(yǎng)老，住著確實是比城里的鴿子窩舒服很多的。

首先，從法律角度來講，國家禁止城里人在農(nóng)村購買宅基地蓋別墅，如果是很當(dāng)?shù)卮迕窈炗嗁徺I合同，這個合同縱使都是雙方愿意的，如果村民反悔，合同也是不被法律保護的。

宅基地的買賣僅限于同一個集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，換句話說，村民之間是可以相互買賣且受法律保護的。

最典型的案例就是北京通州宋莊案。

那些年，北京的房子還不貴，宋莊為了發(fā)展，吸引了很多畫家來安家落戶，這些畫家來自五湖四海，有的是拖家?guī)Э趤矶ň拥?，他們賣掉自己原來的房子，買了宋莊農(nóng)村的房子。

很多年后，北京的房價暴漲很多倍，宋莊的村民后悔了，然后就把這些畫家給告了，理由就是國家不允許買賣，原來的合同無效，他們要求合同無效，退款退房。

這就是風(fēng)險。

那是不是不能就不能買了？其實，現(xiàn)實中有很多人人還是在私下買賣，最典型的就是小產(chǎn)權(quán)房，如果原房東毀約，那房子極有可能被收回，具體能陪多少，就看房東的良心了，或者是看誰的拳頭硬了，俗話說，強龍壓不過地頭蛇，就看自己了。如果要買，最好在當(dāng)?shù)赜杏H朋什么的，不要用自己的身份購買，這樣應(yīng)該就不存在上述問題了。

更多專業(yè)知識，別墅圖紙，請關(guān)注公眾號：新型房屋。

法律規(guī)定，只有本村村民才可以，然而實踐中，非本村經(jīng)濟組織成員也購買了房屋，但是只有房屋屬于依法享有，而宅基地是沒有使用權(quán)的

就我國法律和筆者經(jīng)歷過的多數(shù)案例而言，針對該問題可以做以下解釋：

一、我國農(nóng)村房屋是不能自由買賣的。

我國實行的是土地國有或集體共有的土地所有權(quán)制度，在“房地一體”的情況下，購買宅基地上的民房也就不可避免地要使用集體經(jīng)濟組織所有的宅基地，依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，是本集體經(jīng)濟組織成員基于其身份而享有的特殊權(quán)利，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。

所以很多居民為了實現(xiàn)田園夢與與農(nóng)民所簽宅基地房買賣合同因為違反了我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，是屬無效合同。

二、不買農(nóng)村的民房，就只買宅基地也是不可以的。

宅基地的買賣也是違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定的，買賣宅基地的合同也是屬于無效合同，村民使用的宅基地，是村集體經(jīng)濟組織為了保障居者有其屋而無償準(zhǔn)予村民使用的土地，村民對其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)還是歸集體所有的，所以宅基地是不能隨意賣出的。

基于房地一體的制度，宅基地上的民房是可以在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部進(jìn)行買賣的，但一旦農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，是不予批準(zhǔn)的。因此農(nóng)戶在出賣宅基地使用權(quán)及地上房屋時，也應(yīng)經(jīng)過慎重考慮。

三、買賣農(nóng)村房屋時村委會在雙方的房屋買賣合同上加蓋了公章，證明雙方交易的真實性，并且也同意這個交易，這種情況合同也是無效。

因為農(nóng)村的宅基地僅是本集體經(jīng)濟組織成員才有權(quán)使用的，非本集體經(jīng)濟組織的成員是無權(quán)使用的，村委會作為集體經(jīng)濟組織的管理者，一樣不能違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房實踐中還有的村委會會收取一定數(shù)額的過戶費，但實際上，宅基地在法律上就不存在過戶一說，這樣的合同因為違反法律的強制性規(guī)定，肯定是無效的合同，無論是否經(jīng)過村委會的同意或者是否交納村委會一定數(shù)額的過戶費。

如果你覺得答案靠譜，請點關(guān)注，讓我知道你來過。