距離首批保租房公募REITs遭遇“瘋搶”僅一個月，首單房企保租房REITs接踵而至。

9月下旬，華潤置地公告稱，擬分拆長租公寓平臺“有巢”旗下的兩個保租房項目作為底層資產(chǎn)，推動相關基礎設施REIT上市，預計將募集資金11.2億元。

業(yè)內人士認為，隨著房企首單涉水租賃住房REITs市場項目的逐步落地，房企在保租房領域的投融管退閉環(huán)被打通，這將推動房企積極布局保租房賽道，為保租房的發(fā)展護航。

事實上，“十四五”期間，全國40個重點城市對新增保租房供給的需求頗為強烈，不少房企已經(jīng)在積極探索切入保租房賽道的途徑，或將旗下的長租公寓納入保租房統(tǒng)一管理，或采用輕資產(chǎn)模式輸出。

克而瑞認為，在房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，房企布局保租房不失為一個好賽道，一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金，增強企業(yè)營運能力，拓展新的利潤增長點，同時也可以開辟一條新的融資路徑，迎來新的發(fā)展機遇。

保租房REITs擴容

據(jù)上交所REITs項目專欄披露，9月23日，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”的項目狀態(tài)更新為“已受理”。根據(jù)公告，華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認購基金份額總額約34%。

據(jù)該只REITs產(chǎn)品發(fā)布的募集說明書顯示，擬上市的REITs底層資產(chǎn)為華潤置地旗下兩個保障性租賃住房項目，分別為位于上海市松江區(qū)的有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，兩個項目的運營開始時間分別為2021年3月、2021年4月。

此前已登陸資本市場的3只保租房REITs也曾引發(fā)了市場熱捧，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT均在8月中旬發(fā)行。這是2021年7月保租房被納入公募REITs試點范圍以來的首批項目。

在8月上旬的詢價階段，3只REITs就已受到投資者大力追捧，網(wǎng)下機構投資者認購份額數(shù)量均超百倍，共有超1200億機構資金搶購。在8月31日發(fā)售當日，3只REITs均實現(xiàn)了30%的漲停。

保租房公募REITs受到如此追捧，有多重原因。在克而瑞租賃事業(yè)部總監(jiān)鄒詩潔看來，公募REITs本身就有現(xiàn)金分配率、租金收益率的要求，這意味著穩(wěn)定的分紅；其次，與公募REITs其他幾類底層資產(chǎn)相似，保租房也有租金穩(wěn)定、每年有一定上漲空間的特點，這將進一步帶來分派收益的穩(wěn)定；同時其出租率高且穩(wěn)定，也給市場帶來了信心。

克而瑞研究中心指出，資產(chǎn)證券化工具的應用，為重資產(chǎn)持有保租房的資金退出提供了一個參考路徑，有效縮短資金回報周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

如今，隨著華潤有巢租賃住房REITs上市步伐的推進，華潤置地將成為首家涉水租賃住房REITs市場的上市房企，改變當前保租房REITs原始權益人均是保障房公司的局面。

在天風證券看來，其他房企旗下亦有規(guī)模不小的保租房資產(chǎn)，華潤置地的這番突破，意味著未來保租房REITs涉及到的資產(chǎn)范圍或更加廣泛，整體規(guī)模有望進一步擴大。這也將助力我國“十四五”計劃中新增保租房目標的完成。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責人盛秀秀向第一財經(jīng)表示，保租房REITs為企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺，推動租賃住房市場實現(xiàn)“投融管退“的閉環(huán)，這將大大增加開發(fā)商投入到租賃住房市場的動力，增加租賃市場供給。

房企項目傾向于“納管”

當前各地對保租房的供應需求頗大。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房，解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

目前，部分省市已經(jīng)公布了各自的“十四五”保租房籌建計劃顯示，北上廣深、重慶等幾城市的計劃量都超過了40萬套，杭州、西安、廈門等城市的計劃量在20萬-30萬套之間。

這對于許多地方政府來說，實際上是個不輕的任務?？硕鹪鴮Α笆濉逼陂g某城市的租賃住房供應計劃完成情況進行過測算，共計70萬套的供應計劃中，來自租賃相關建設用地的有20萬套，通過非改租實現(xiàn)了13萬套供應；尚有37萬套的供應沒有有效來源。

在各地推進保租房供應的要求下，快速獲得有效供應成為一個重要的命題。其中，將現(xiàn)有機構化房源作為保租房來源，成為各地籌集保租房的方式之一，例如將包括房企系長租公寓在內的房源“納入保障性租賃住房的統(tǒng)一管理”，簡稱為“納管”。

近來，旭輝瓴寓、萬科泊寓等房企旗下的長租公寓品牌都有項目被納入保租房行列。

今年6月7日，旭輝瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通過認定，被納入為上海市松江區(qū)首批保障性租賃住房。這也是旭輝瓴寓首個獲納入國家保障性租賃住房的項目。

據(jù)萬科披露，截至2022年7月底，泊寓正式納入保障性租賃住房的項目有50個，涉及4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。

龍湖的長租公寓板塊則直接布局了保障性租賃住房。截至今年6月，龍湖冠寓已有長沙金融中心店、武漢新壹城店、合肥創(chuàng)富工坊二店、天津南開王頂?shù)痰甑榷鄠€保障性租賃住房項目落地并開業(yè)。

同時，保利發(fā)展旗下的保利公寓也在積極發(fā)展保障性租賃住房，助推城市更新，拓展公寓業(yè)務，建成保障房超10萬套。

有房企人士告訴記者，在吸納更多項目進入保租房的過程中，各地有不同的標準。另有租賃行業(yè)的業(yè)內人士表示，在當前各地與保租房供應目標相差較多的狀態(tài)下，各地“納管”的門檻應該不會很高，“之后可能會挑項目，但現(xiàn)在是來者不拒”，而“‘三大寓’旗下的項目，基本上會傾向于被納管”。

或成新的融資路徑

隨著保租房金融體系的不斷完善，房企資金也將獲得有效的退出路徑?！胺科蟮淖赓U業(yè)務，通常情況下前三四年很難實現(xiàn)盈利?！鄙鲜鲎赓U行業(yè)業(yè)內人士坦言，而通過保租房公募REITs退出則是相對更快的方式。

在目前的保租房REITs產(chǎn)品中，從項目的運營周期來看，廈門安居的兩個項目運營時間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運營周期最長約為2.67年，最短的百泉閣為2個月；新晉申請的華潤有巢兩個項目的運營時間也僅為1.5年左右，整體來看資金回報周期相對較短。

較短的運營周期，也就解決了房企住房租賃項目資金沉淀周期長、資金壓力大等難題。

如今，隨著華潤有巢租賃住房REITs的正式申報，華潤置地有望成為首家涉水租賃住房REITs市場的典型房企，也為其他房企帶來了新的可能，加入保租房REITs發(fā)行的行列。

除了以自持租賃項目的重資產(chǎn)模式參與之外，房企亦可通過輕資產(chǎn)模式參與，利用自身在運營、管理方面的優(yōu)勢，與資產(chǎn)持有方進行合作，負責租賃住房的運營管理。有業(yè)內人士透露，目前“三大寓”也正在進行輕資產(chǎn)的輸出，對政府或者央國企的項目進行代運營，而這些項目起初就是保租房，房企賺取運營管理費用等。

例如，龍湖冠寓在蘇州的木瀆項目，即由當?shù)卮寮w組織開發(fā)建設，由關于整體租賃后開展運營；旭輝瓴寓則與上實城開合作，在上海閔行莘莊的軌交附近打造租賃社區(qū)，滿足2500余套租賃需求。

克而瑞認為，“十四五”期間，保障性租賃住房作為重點城市新增住房供應的主力，涉及規(guī)模較大，如今隨著資產(chǎn)證券化融資工具不斷完善，“投融管退”閉環(huán)被打通，房企資金的退出也更加完善，保租房或將成為房企布局的一個新賽道，提升租賃品牌市場占有率的同時，一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金，增加企業(yè)的盈利增長點，同時也可以開辟一條新的融資路徑。

上述租賃行業(yè)業(yè)內人士向記者表示，盡管目前來看保租房REITs募資規(guī)模都不大，基本在10億元左右，但對于融資渠道被大幅收緊的房企來說，能拓展新的融資方式總是好的，這也是盤活資產(chǎn)的好方式，同時租賃端可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在行業(yè)走向存量時代的當下，市場會看好能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。