銀行,終于要開(kāi)始“雞樓市”了。
從三道紅線、收緊房貸,到不斷降息鼓勵(lì)貸款,不過(guò)一年時(shí)間,銀行對(duì)樓市態(tài)度已經(jīng)扭轉(zhuǎn)180度!
風(fēng)向大變,還有哪些大招要隆重登場(chǎng)?
銀行掌控著樓市的水龍頭,牽一發(fā)而動(dòng)全身,也是決定房地產(chǎn)漲跌的終極密碼。
難怪,銀保監(jiān)會(huì)短短一句話,就掀起了房地產(chǎn)軒然大波——
“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭,得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。
這個(gè)說(shuō)法,意味深長(zhǎng),絕對(duì)值得細(xì)品。
翻一翻這幾年銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的表述,就會(huì)看到清晰的轉(zhuǎn)向過(guò)程。每一次重磅定調(diào),都讓市場(chǎng)抖三抖。
2020年12月,郭主席說(shuō):
“堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛’”
2021年3月,在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上,郭主席說(shuō):
“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大,金融化泡沫化傾向比較強(qiáng),是金融體系最大的灰犀?!?;
但到了2022年3月,同樣是國(guó)新辦發(fā)布會(huì),他卻調(diào)轉(zhuǎn)話頭:
“房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢(shì)頭得到扭轉(zhuǎn)”,且“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融業(yè)是好事,但希望調(diào)整平穩(wěn)些”。
如今,銀保監(jiān)會(huì)的態(tài)度更是徹底扭轉(zhuǎn)。
灰犀牛一詞,指的是體積龐大、影響劇烈,看得見(jiàn)卻難以阻擋和預(yù)測(cè)的危機(jī)。
在銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)中,房地產(chǎn)泡沫從“最大灰犀?!鞭D(zhuǎn)為“泡沫化勢(shì)頭得到扭轉(zhuǎn)”,再到“實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”,意味著——
房地產(chǎn)調(diào)控,已經(jīng)見(jiàn)底了。
接下來(lái),要做的就不是預(yù)防樓市過(guò)熱,而是防止樓市過(guò)冷了。
畢竟,今年以來(lái)的數(shù)據(jù),只能用慘不忍睹來(lái)形容。
從今年2月份開(kāi)始,居民中長(zhǎng)期貸款(以房貸為主)就出現(xiàn)了同比減少的趨勢(shì),幾乎是一瀉千里。
背后,是整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期和經(jīng)濟(jì)都上不來(lái),人們寧愿把錢都存進(jìn)銀行,也不愿意買房:
今年1-8月,全國(guó)商品房銷售面積同比下滑23%
為此,地方已經(jīng)應(yīng)出盡出。近幾個(gè)月以來(lái),寬松性政策暴漲,不說(shuō)小地方的購(gòu)房補(bǔ)貼和各種奇葩救市政策,就連一二線也是動(dòng)作頻頻。
南京、寧波、合肥和武漢三大強(qiáng)二線城市,基本都敞開(kāi)了限購(gòu)的大門,剩下一線以下城市,自然也沒(méi)有再限購(gòu)的必要。
或許是意識(shí)到預(yù)期一旦被打趴,就很難再扶回去。地方卯足了勁鼓勵(lì)買房,央行也做了不少“超預(yù)期”動(dòng)作。
例如,8月份出現(xiàn)了罕見(jiàn)的非對(duì)稱降息,目前已經(jīng)有86個(gè)城市的主流房貸利率為首套房4.1%的最低水平。
不僅如此,多地也恢復(fù)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的操作,二套房首付比例大多出現(xiàn)大跳水,基本都回到了2016年的水平。
現(xiàn)在,房貸利率夠低了吧?首付比例夠低了吧?
但未來(lái)還會(huì)再降。
第四季度的房地產(chǎn)基調(diào),依舊是“松綁松綁再松綁”!
現(xiàn)在的房地產(chǎn),復(fù)蘇之路還面臨重重困難。
人們買房的問(wèn)題不在于名額和利率,而是變成了:
對(duì)期房的恐懼。
遍地野蠻生長(zhǎng)的爛尾樓們,就是買房人心頭揮之不去的陰霾,沒(méi)有人知道它什么時(shí)候就會(huì)落到自己的頭上,吞噬未來(lái)人生三十年的金錢和幸福。
這意味著,對(duì)于需求端的松綁,效果總歸是有限的。
而這也是這次談話中重點(diǎn)提到的:
“合理滿足房地產(chǎn)融資需求,穩(wěn)妥處置恒大等頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”且“增量風(fēng)險(xiǎn)基本控制”
只有從供給端下手,穩(wěn)定買房人的預(yù)期,才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)樓市”。
這里面,主要有兩件事情要做。一是處理已經(jīng)暴雷的房企,防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延,推進(jìn)保交樓。
關(guān)于保交樓,各地基本都把最大的力氣花在了這件事情上,畢竟這已經(jīng)不是單一金融領(lǐng)域的事情了,而是上升到政治覺(jué)悟這一層面。
今年7月以來(lái),已經(jīng)有36地提出了相關(guān)措施,包括重慶、北京等。
其中,又以“爛尾樓之都”鄭州的動(dòng)作最為典型。
鄭州最早提出處理爛尾樓的四大舉措,最近又宣布將大干30天,確保全市停工樓盤全面復(fù)工。
這次,鄭州是真的下了決心——
對(duì)于挪用資金、合同欺詐的房企,直接動(dòng)用公安部門的力量,對(duì)其重拳出擊。
9月21日,鄭州通報(bào)了5起房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件,共22名涉案人員被采取刑事強(qiáng)制措施。
例如,某房企非法挪用建設(shè)資金,導(dǎo)致在建的2000多套房子停工,6名涉案人員被以涉嫌挪用資金罪等罪名被抓,同時(shí)被非法挪用的資金也都依法追回。
這一招,可謂大快人心!
鄭州,已經(jīng)開(kāi)始了殺雞儆猴的第一步,接下來(lái),若是還有躺平的老賴開(kāi)發(fā)商,也要掂量幾番:
究竟是老老實(shí)實(shí)配合交樓,還是一塊進(jìn)去做做獄友?
當(dāng)然,除了地方各自用上狠招,中央也要在錢這一塊上想辦法從旁輔助。
9月22日,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款,支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。
可以說(shuō),今年的金九銀十,不是樓市的金九銀十,而是爛尾樓的“金九銀十”。
不管是地方還是中央,都要用盡各種辦法,把爛尾樓這塊“毒瘤”徹底挖出,絕對(duì)不能讓其成為房地產(chǎn)復(fù)蘇的阻礙。
二是適當(dāng)放松房地產(chǎn)融資,讓還沒(méi)有暴雷的房企穩(wěn)住。
歷經(jīng)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控后,現(xiàn)在還沒(méi)有暴雷的房企,大多已經(jīng)渡劫成功,接下來(lái)問(wèn)題不大。
畢竟,一個(gè)恒大就夠全國(guó)焦頭爛額。若是再來(lái)半個(gè),那還得了?
這次講話,還有一個(gè)非常重要的信號(hào),即“地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到穩(wěn)妥處置”。
這是什么意思?
去年年底以來(lái),城投就成為地方土地的兜底大軍,幫助地方財(cái)政勉力維持。這一點(diǎn),我們?cè)凇冻峭稉尾蛔×恕芬晃闹杏羞^(guò)非常詳細(xì)的闡述。
很多沒(méi)人要的地,背負(fù)著重任的城投都想盡辦法掏錢拿,例如福州、天津、上海、深圳、廈門城市郊區(qū)的地塊,甚至幾乎全部被城投包圓。
但下半年以來(lái),城投也開(kāi)始拿不動(dòng)了。
2022年前兩輪集中供地,地方城投平臺(tái)公司拿地金額分別下降至1488億元和980億元。
背后原因就在于,城投的兜底游戲,本質(zhì)是金融游戲。
據(jù)財(cái)新報(bào)道,2013年,國(guó)內(nèi)城投債余額為2.1萬(wàn)億,到2022年5月,已經(jīng)增加至13.74萬(wàn)億。
這其中有將近6萬(wàn)億,都是這兩年新增加的。
為了防范風(fēng)險(xiǎn)外溢,各大部委多次提及“防止新增地方政府隱性債務(wù)”,甚至在3月份強(qiáng)調(diào),“完善對(duì)房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)的外債調(diào)控,持續(xù)防范外債風(fēng)險(xiǎn)”。
城投被卡了脖子,拿錢越來(lái)越困難了。
所以說(shuō),要維持地方財(cái)政,城投兜底的路子已經(jīng)難以走通,因?yàn)檫@個(gè)把戲壓根就不具有可持續(xù)性,僅僅是救急之舉。
問(wèn)題是,房企不拿地,城投拿不動(dòng)地,一筆可觀的收入斷了,但地方每天都還有龐大的開(kāi)支,教育、基建、防疫,樣樣都要花錢……兩難之下,地方一拍腦袋:
城投雞不動(dòng)了,那就再雞一雞房企吧!
這不,也是在昨天,武漢召集十幾家頭部房企座談,包括萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、中海,甚至還有融創(chuàng)。
會(huì)議上,端得是政企一家親,地方對(duì)房企們親切慰問(wèn),詢問(wèn)他們拿地困難何在,接著又是一番鼓勵(lì)——
多拿點(diǎn)地吧!
房企也很實(shí)誠(chéng),直接建議武漢降低二套房首付比例,順便優(yōu)化賣地條件,提了一大堆建議。
畢竟,說(shuō)得好聽(tīng),不如做得實(shí)在。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),還是回到了兩個(gè)大字:
救市。
朝野上下,這便是最大公約數(shù)了。0