作者：子非魚
01 | 詭異一幕
當下的樓市，正在持續(xù)上演詭異一幕：
全國房價下跌城市不斷增加，也即房價下跌面不斷擴大，但同時全國商品房銷售均價卻在持續(xù)不斷上漲，在7月份再次沖破萬元之后，8月份平均價格高達10499元/平方米，超越2021年6月的高點，創(chuàng)新新高。
這些數(shù)據(jù)都是來自國家統(tǒng)計局官方直接公布的數(shù)據(jù)，或者根據(jù)數(shù)據(jù)計算出的結(jié)果。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新70個大中城市房價漲跌數(shù)據(jù)梳理可知道：
第一，8月新房環(huán)比下跌城市50個，7月份是40個，增加了10個。同比下跌城市49個。8月二手房環(huán)比下跌城市56個，7月份是51個，增加了5個。同比下跌城市61個。包括深圳、廣州，新房與二手房環(huán)比都在下跌。
第二，二手房價格較2020年下跌的城市從6月份的34個增加至8月份的37個。
數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局
這些數(shù)據(jù)都在向我們說明一個現(xiàn)象，房價下跌仍是主流，大多數(shù)城市的房價仍在下探，下跌面積仍在不斷擴大。
這一現(xiàn)象，從統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房銷售數(shù)據(jù)也可以得到佐證。
前8個月，我們的房地產(chǎn)投資增速是這樣：投資增速不斷探底，絲毫沒有回頭的跡象。這意味著房企在拿地方面，依舊選擇躺平。
來源：國家統(tǒng)計局
前8個月，我們的商品房銷售是這樣的：銷售面積與銷售額，進入2022年之后，增幅轉(zhuǎn)負，此后跌幅不斷擴大。
來源：國家統(tǒng)計局
正因成交壓力太大，廣州最新放松了新房限價，允許新房在備案價基礎(chǔ)上下跌20%，此前只允許下跌6%。此舉試圖以價換量。
同時蘇州、青島、濟南、天津都開啟了新一輪限購放松政策。而重慶、東莞、廈門則下降了二套房的首付比例。
無論是從哪個角度看，房價都在不斷下跌。但根據(jù)統(tǒng)計局公布的商品房銷售額與銷售面積計算出的商品房均價走勢，卻讓人頓感詭異。
02 | 全國商品房均價再創(chuàng)新高
國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)顯示：
前8個月商品房銷售額85870億元，前7個月商品房銷售額75673億元，由此可以得出8月份單月的銷售額為10197億元。
前8個月商品房銷售面積87890萬平方米，前7個月商品房銷售面積75673萬平方米，由此可以得出8月份單月銷售面積為9712萬平方米。
以此可以計算出8月份全國商品房平均銷售價格=商品房銷售額 商品房銷售面積=10197億元 9712萬平方米=10499元/平方米。
10499元/平方米，超越了2021年6月10485元/平方米，創(chuàng)下新的房價最高紀錄。
數(shù)據(jù)：根據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)計算而得
驚訝不驚訝，詫異不詫異。今年的房子賣不動，房產(chǎn)成交不斷下降，房價下跌面積不斷擴大的背景下，全國均價卻在4月筑底，此后一路上漲，7月份沖破萬元，8月份創(chuàng)下新高。
這是什么邏輯？似乎找不到合理的解釋。
如果你注意過今年的豪宅市場，就能明白一切。
今年普通商品房不斷探底，賣不動，但豪宅市場卻欣欣向榮，走出了獨立行情。換句話說，今年普通住宅與豪宅成交和價格，均出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月份8萬+的項目已經(jīng)簽約4990套，748.91億，均創(chuàng)下近五年紀錄，還拉高了北京新房的成交均價。上半年，北京10萬+豪宅成交量高達1326套，同比上升49%，成交套數(shù)占比攀升至7%。
中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全市二手房網(wǎng)簽價同比下跌11.2%，千萬元量級的豪宅市場卻逆勢上漲6.1%。同時，廣州上半年成交下歷史新紀錄，僅6個月的時間，就能賣出以往一整年的量。
上海方面，克而瑞統(tǒng)計稱，6月初，上海平均每天就有3.7套總價3000萬以上的豪宅成交。7月份，上海的新房豪宅成交量2591套，較6月上漲3.72%，較去年同期上漲185.35%；且豪宅項目成交占7月整體成交量的22.61%。
深圳方面，樂有家數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，深圳購買大戶型房源及高總價房源的占比顯著提升。
從數(shù)據(jù)可以看到，深圳千萬豪宅成交量占比已經(jīng)擴大到10%以上。
整體來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，千萬豪宅的網(wǎng)簽均價已經(jīng)達到78492元/ ，比去年上漲11%，與2020年對比一平漲了1萬。
在豪宅大賣，豪宅成交占比上升的背景下，才有了全國房價下跌城市不斷增加，全國均價卻筑底反彈，創(chuàng)下新高的詭異畫面。
所以，看到全國均價上漲，不用著急。豪宅上漲不關(guān)我們的事，我們只要知道普通住宅量價仍在齊跌就夠了，只要知道買房不用著急，可以繼續(xù)等著就夠了。
03 | 富人掃房，窮人嘆房
為何會出現(xiàn)普通住宅賣不動，豪宅卻大賣的局面？
普通住宅賣不動，邏輯很簡單。
一方面，市場預期已經(jīng)改變，有實力購房的一批人，繼續(xù)選擇觀望。另一方面，在外部與內(nèi)部復雜環(huán)境疊加下，降薪潮、裁員潮盛行，不少人的工作和收入遭受沖擊，買不起房的人越來越多。
這些數(shù)據(jù)，在央行公布的房貸數(shù)據(jù)中，能一一得到佐證，本號之前說過多次。
豪宅大賣，是因為豪宅本來面向的就是富裕階層。而今年在俄烏戰(zhàn)爭沖擊下，能源價格大漲，引發(fā)了全球高通脹。
美國已經(jīng)創(chuàng)下美國歷史上的世紀通脹。但美國還不是最嚴重的，相比于土耳其、阿根廷、俄羅斯、荷蘭、西班牙，簡直是小巫見大巫。
英國與歐元區(qū)，同樣遭遇了大通脹。
中國7月份的通脹率為2.7%，逼近3%的通脹控制線，8月份略有下降，為2.5%。
橫向來看，國內(nèi)的通脹率相比于其他國家似乎不高。但縱向與我們的過往相比，今年上半年的通脹率站在了高位。
通脹意味著貨幣貶值，手中的現(xiàn)金比以前更不值錢了，這種情況下，最害怕的是富人。
所謂光腳的，不怕穿鞋的。窮人沒錢，富人資產(chǎn)動輒過億，你手握1億現(xiàn)金，1%的通脹你就損失一百萬，高通脹動輒讓他們損失幾百萬上千萬。
在抗通脹需求推動下，富人開啟了狂掃豪宅模式，打響了資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。
這一現(xiàn)象告訴我們，或者說這種現(xiàn)象帶來的最終結(jié)果是，貧富差距會越來越大，富人越富，窮人越窮。
因為，在對抗不確定性的時候，富人的方式有很多，而窮人只能以七尺身軀與兩個肩膀硬扛。
