在地產(chǎn)上市公司半年報(bào)披露接近尾聲時(shí)刻，“壓軸登場(chǎng)”的新城控股（601155.SH）“成績(jī)單”引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

8月30日，新城控股對(duì)外發(fā)布2022年半年度報(bào)告，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元，扣非歸母凈利潤(rùn)達(dá)25.62億元。

以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略見(jiàn)長(zhǎng)的新城控股，其上半年在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域亦取得不俗成績(jī)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億元，同比增長(zhǎng)19.8%。此外，截至8月25日，新城控股已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)132座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司前列。

平安證券分析師認(rèn)為，新城控股債務(wù)穩(wěn)健，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力優(yōu)秀，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向好，“雙輪驅(qū)動(dòng)下我們看好公司未來(lái)發(fā)展”。

銷(xiāo)售回款率達(dá)117%

2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額651.60億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約657.20萬(wàn)平方米。在行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的情況下，新城控股依然“韌性十足”。

進(jìn)一步梳理可發(fā)現(xiàn)，新城控股今年上半年在多地銷(xiāo)售市場(chǎng)取得新突破。

例如在蘇州，中指研究院發(fā)布的《2022年1-6月蘇州市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP10》顯示，新城控股以26.6億元的權(quán)益銷(xiāo)售額位列第三，并以20.1萬(wàn)平方米的權(quán)益銷(xiāo)售面積位列榜首之位。

銷(xiāo)售業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)定的同時(shí)，新城控股亦更加注重現(xiàn)金流安全，堅(jiān)持做到“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”。

新城控股數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，新城控股回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。此外，其整體毛利率較去年同期平穩(wěn)提升2.29個(gè)百分點(diǎn)，至21.90%，中信證券分析師認(rèn)為，新城控股“以現(xiàn)金回款為導(dǎo)向的謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)策略效果顯著”。

除此之外，在“保交樓”成為行業(yè)“頭等大事”的大背景下，新城控股亦積極落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任。

新城控股上半年已組織交付近4萬(wàn)套物業(yè)，計(jì)劃下半年新開(kāi)工67個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積624.67萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目404.70萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目219.97萬(wàn)平方米。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)是房企未來(lái)發(fā)展的重要保障所在，新城控股的土儲(chǔ)情況也頗受市場(chǎng)關(guān)注。

截至2022年6月末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.31億平方米， 其中一、二線城市約占其總土地儲(chǔ)備的37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占其總土地儲(chǔ)備的29.46%。

西南證券分析師認(rèn)為，截至今年6月末，新城控股總土地儲(chǔ)備對(duì)2021年銷(xiāo)售面積的覆蓋倍數(shù)為5.6倍，可滿足未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)需求，其同時(shí)認(rèn)為，新城控股“土儲(chǔ)布局相對(duì)合理，為公司未來(lái)去化和利潤(rùn)率穩(wěn)定提供保障”。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額超115億

在銷(xiāo)售維持行業(yè)前列之際，新城控股亦再度凸顯自身的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)；若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍。

“三道紅線”穩(wěn)居綠檔之時(shí)，新城控股也對(duì)外表示，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額達(dá)到115.03億元，而去年同期為-75.72億元，此外，其平均融資成本為6.50%，較去年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)融資難度進(jìn)一步加大的情況下，獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的新城控股，亦在持續(xù)拓寬融資渠道。

作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，新城控股于5月30日成功發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模10億元，這也是銀行間推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證。

5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，新城控股母公司新城發(fā)展提供擔(dān)保，這一舉措也將有效提振市場(chǎng)信心。

此外，7月22日，新城控股發(fā)布公告稱，公開(kāi)發(fā)行公司債券獲得中國(guó)證監(jiān)部門(mén)批復(fù)，擬發(fā)行總額不超過(guò)61.72億元；而吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也成為新城控股的融資亮點(diǎn)，其具備“融資期限長(zhǎng)”等諸多優(yōu)勢(shì)。

“相對(duì)充裕的流動(dòng)現(xiàn)金對(duì)企業(yè)的債務(wù)償還提供了強(qiáng)有力的支持”，億翰智庫(kù)認(rèn)為，新城控股2022年公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期總規(guī)模126億元，1~8月已償還103億元，剩余到期債務(wù)規(guī)模較小，且目前已無(wú)美元債到期，“在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金持續(xù)凈流入和融資渠道不斷拓寬下，企業(yè)有望保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，平穩(wěn)度過(guò)行業(yè)波動(dòng)”。

新城控股則認(rèn)為，基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，其在償債方面堅(jiān)守底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付，“向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好信用和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心”。

吾悅廣場(chǎng)總數(shù)達(dá)191座

在地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)的大背景下，以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略見(jiàn)長(zhǎng)的新城控股，則進(jìn)一步凸顯自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

新城控股2022年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億元，同比增長(zhǎng)19.8%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1189.06萬(wàn)平方米，出租率達(dá)96.01%。

細(xì)梳可發(fā)現(xiàn)，在今年上半年，新城控股商業(yè)板塊對(duì)其營(yíng)收、利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率正穩(wěn)步上升。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入43.79億元，占其營(yíng)業(yè)收入的10.23%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利31.62億元，占其總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%。

此外，新城控股2022年半年報(bào)還顯示，在報(bào)告期內(nèi)，其商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出，約為145.70%。

對(duì)此，有分析人士指出，新城控股商業(yè)布局將有助于公司整體毛利率維持可觀水平，抵御毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)。

在購(gòu)物中心進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代的大背景下，新城控股旗下商業(yè)板塊持續(xù)“進(jìn)階”的原因何在？

“新城做商業(yè)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是商業(yè)模式，二是先發(fā)布局，三是商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，三者打通才是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在?！痹谛鲁强毓上嚓P(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，面對(duì)特殊時(shí)期的挑戰(zhàn)，過(guò)去兩年仍有近70座吾悅廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)，并完成年度目標(biāo)，這是新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力的最好答卷。

吾悅廣場(chǎng)于規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，也正成為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

截至8月25日，新城控股已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)132座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司前列，開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到191座，進(jìn)駐全國(guó)137個(gè)城市，而新城控股的年度目標(biāo)則是實(shí)現(xiàn)新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到105億元。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，盡管面臨著特殊時(shí)期等諸多挑戰(zhàn)，但在規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升下，新城控股實(shí)現(xiàn)“商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入105億元”的全年目標(biāo)可期。

毫無(wú)疑問(wèn)，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，讓新城控股極大增厚了自身安全墊，助其從容穿越行業(yè)周期。

西南證券分析師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為新城控股業(yè)績(jī)上升提供穩(wěn)定貢獻(xiàn)，而平安證券分析師也分析稱，住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑新城控股可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“公司將一如既往地專注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略將繼續(xù)維穩(wěn)精進(jìn)。”新城控股董事長(zhǎng)王曉松同時(shí)表示，未來(lái)新城控股亦將通過(guò)“抓銷(xiāo)售、盤(pán)融資、緊運(yùn)營(yíng)、控風(fēng)險(xiǎn)、保利潤(rùn)、調(diào)結(jié)構(gòu)”積極作為，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。