本文來源：時代周報 作者：胡天祥

今年前8月，房地產(chǎn)銷售市場延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，“金九銀十”難再現(xiàn)。

日前，易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年8月，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。

受此影響，百強房企8月銷售操盤金額5190.1億元，同比降低32.9%。累計業(yè)績來看，百強房企前8月銷售操盤金額同比降幅仍維持在47.4%的較高水平。

克而瑞研究中心表示，今年“金九”缺席將是大概率事件，即便供應(yīng)放量增長，成交也難顯著反彈。“一方面，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統(tǒng)銷售旺季難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，市場信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期。”

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱告訴時代周報記者，新房市場在5、6月份回穩(wěn)，7、8月份又有所回落，可以判斷為二次探底?！胺康禺a(chǎn)在三季度筑底之后，還會有長期筑底的過程，城市分化也會加劇。”

廣州一家房企營銷負責(zé)人告訴時代周報記者，公司今年沒有特別針對“金九銀十”做營銷方案，而是常態(tài)化加推?！皬娜衼砜?，開發(fā)商都是在加快出貨步伐，但基本以價格平走為主，因為6月已經(jīng)有過降價了?！?/p>

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志告訴時代周報記者，經(jīng)過7、8月份市場的低迷，加上“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商一定會爭取在這個時間節(jié)點上，再回收一波資金?！澳壳扒闆r下，增加宣傳+讓利銷售，才是切實有效的方法。”

時代周報記者獲悉，成都、上海、昆明、哈爾濱等城市，均出現(xiàn)房企打折出貨的現(xiàn)象，促銷活動包括推出特價房源、買房送物業(yè)費、降低首付等。

“金九”缺席是大概率事件

今年8月，房地產(chǎn)市場全面降溫，鄭州、重慶等城市市場持續(xù)低迷，上海、杭州、成都等熱點城市整體市場熱度也在下降。

其中，上海積分入圍分數(shù)線整體呈下降趨勢。松江、奉賢等遠郊區(qū)域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。深圳外圍區(qū)域滯銷盤大都采取打折降價、渠道高傭等方式促銷，但實際效果有限，外圍區(qū)域成交持續(xù)下行，坪山區(qū)環(huán)比下降23%，大鵬新區(qū)更是環(huán)比下降59%。

成都客戶看房熱情明顯減少，熱銷盤實際報名人數(shù)縮減近6成，開盤平均去化率驟降至39%。蘇州當(dāng)月成交面積降至55萬平方米，同、環(huán)比分別下降23%和5%。8月，蘇州6個項目開盤，平均去化率約40%，環(huán)比增加8個百分點，僅一個項目去化表現(xiàn)尚可，其余去化依舊困難。

從2020年開始，傳統(tǒng)“金九”已風(fēng)光不再。

2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環(huán)比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續(xù)下滑至3378萬平方米，環(huán)比下降7%，同比跌幅擴至30%。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

克而瑞表示，展望今年9月，“金九銀十”或連續(xù)3年再度缺席。但其同時指出，房地產(chǎn)整體降溫的態(tài)勢下，各大城市將繼續(xù)分化，個別熱點城市供應(yīng)增加后有望回升。

“北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅挺，遠郊區(qū)域去化仍困難?！笨硕鹬赋觯貞c、青島等市場或?qū)⒆叱龉鹊?，成交有望筑底回升。南寧、長春及多數(shù)三四線市場持續(xù)承壓，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行，部分城市價格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇?/p>

信達證券則認為，“金九銀十”將近，行業(yè)銷售復(fù)蘇的節(jié)奏有望迎來變化?！澳壳笆袌鰧Σ焕蛩匾呀?jīng)基本反應(yīng)完畢，行業(yè)迎來傳統(tǒng)的銷售旺季，此前未被滿足的購房需求正在逐漸釋放，預(yù)計房地產(chǎn)市場將迎來新一輪行情?！?/p>

“保交樓”釋放積極信號

“金九銀十”成色不足，保交樓成為各大房企下半年的工作重點。

今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。據(jù)悉，此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、專款專用。

之后，全國多地紛紛出臺“保交樓”的相關(guān)舉措，如“一樓一策”“一對一幫扶”等。其中，鄭州由中心城市基金下設(shè)紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目。鄭州還于9月7日印發(fā)了《確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》的通知，要求10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

此外，各地還陸續(xù)出臺新規(guī)強化預(yù)售資金監(jiān)管。

其中，長沙要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設(shè)款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當(dāng)?shù)亍?，?yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

東莞對已取得商品房預(yù)售許可的項目，由購房人通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機刷卡、銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

一位龍頭房企負責(zé)人告訴時代周報記者，8月以來，多地陸續(xù)提高了商品房預(yù)售監(jiān)管資金的比例，有的可達100%?！半m然此舉會加大房企的資金壓力，卻能最大程度保障項目如期交付?！?/p>

各地全力保交樓，購房者怎么看待未來市場？

中指研究院通過多個渠道進行調(diào)研，共計收集問卷超9000份。數(shù)據(jù)顯示，64%受訪者感受到停工項目有所改善。29%的受訪者計劃在半年內(nèi)買房，環(huán)比提升3個百分點，達到近半年最高值，計劃半年到1年內(nèi)和1~2年購房的占比分別為40%和20%。

克而瑞指出，保交樓將成為未來一段時間內(nèi)的監(jiān)管重點，這對于修復(fù)當(dāng)前樓市市場信心有很重要的作用。受此推動，樓市有望持續(xù)回穩(wěn)。