繼村鎮(zhèn)銀行，紅碼事件之后，房票事件再一次把河南推上風(fēng)口浪尖。
關(guān)于河南的事情，其他很多自媒體都不寫，甚至碰都不碰，但我覺得媒體人是社會最后的底細(xì)，如果連我們都不發(fā)聲了，誰還會說話呢，所以我還是想談?wù)劇?/p>
村鎮(zhèn)銀行的事情，來龍去脈大家想必大家都從網(wǎng)上了解了，重復(fù)別人說過的話題沒價值，過幾天我會結(jié)合整個銀行業(yè)來談一談我的看法。
今天，咱們首先說房票。
6月20日，鄭州市政府公布棚戶區(qū)改造方案，里面就明確提出：被征收人可以選擇房票安置，一是可以給你獎勵8%，二是不計入家庭限購套數(shù)。
此消息一出，一石激起千層浪。
市場情緒有悲觀的，也有積極的。
悲觀的人認(rèn)為，這是又回到上個世紀(jì)70年代了，重走計劃經(jīng)濟的老路了。
而積極的人則認(rèn)為，房票安置，有利于“去庫存”，可以增加房地產(chǎn)市場的交易量，起到刺激消費，調(diào)動購房積極性的作用，屬于重大利好！
而且，在2015年的時候，中國樓市就曾經(jīng)去過一波庫存，隨之而來的就是一波漲價大潮，樓市的火熱，也帶動著中國經(jīng)濟騰飛。
所以，他們認(rèn)為，這一波用房票來去庫存，也會達(dá)到同樣的效果，將會拉動起整個房地產(chǎn)市場，寒冬即將結(jié)束，樓市就要大漲了！
乍一看，這兩種觀點都有各自的道理，那么，今天我就來談?wù)勎业挠^點。
首先，咱們得先弄清楚一個概念，什么是“房票”。
在上個世紀(jì)的中國，咱們那時候還實行計劃經(jīng)濟的時候，就曾經(jīng)搞過糧票，油票，布票。
當(dāng)年臭名昭著的唐山菜刀隊，他們上街的時候，就喜歡斜挎著一個帆布包，一共有兩層，一層放著菜刀，另外一層放的就是糧票。
看見沒，在那個特殊時代，就是流氓都沒辦法，想吃飯沒有糧票就是不行。
這也是當(dāng)時社會生活的一個縮影。
后來隨著改革開放，市場經(jīng)濟的興起，糧票布票這些東西逐漸就成了老古董，進(jìn)了博物館，大家開始用貨幣來購買商品，買房買車，吃飯購物。
所以，這一次，“房票”的概念一提出，自然是有人心存悲觀的。
他們會覺得，是不是計劃經(jīng)濟又要回來了？現(xiàn)在就有房票了，那以后，會不會糧票，布票重新又會回來了？
其實，這一點，大家完全不用擔(dān)心，咱們在市場經(jīng)濟這條路上走了這么多年，想回去是根本不可能的。
而且，此房票，非彼房票。
再看一遍新聞，我們就會明白，這次的房票，簡單的說，這是一種補償權(quán)益貨幣量化后出具的購置房屋結(jié)算憑證。
政府現(xiàn)在要拆遷你家房子，以前是直接給貨幣補償，或者是另外分一套房子給你，對吧？
現(xiàn)在改了，給你多一種選擇途徑，你可以拿著房屋安置補償權(quán)益兌換的房票，在12個月內(nèi)，在中心城區(qū)，向那些可以使用房票的開發(fā)商購買商品房。
那如果你逾期了怎么辦呢？不用擔(dān)心，還可以重新按照貨幣補償方式進(jìn)行安置，就是重新給你一筆錢。
所以，看到這，大家應(yīng)該明白了吧？
這個所謂的房票啊，實際上它的出現(xiàn)，就是為了有效盤活樓市，去庫存。
所以，跟什么計劃經(jīng)濟根本就沒關(guān)系，大家用不著杞人憂天。
好了，第一個問題解決了，那咱們再來看第二個問題：
房票的重出江湖，對樓市有何影響，房地產(chǎn)迎來新一輪的漲價大潮嗎？
要想解析這個問題，咱們得先弄明白，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，到底是個什么情況。
先看一組數(shù)據(jù)。
這是國家統(tǒng)計局前幾天公布的，今年1到5月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。銷售額同比下降了31.5%，銷售面積同比下降了23.6%，而且降幅仍然在擴大。
這組數(shù)據(jù)說明了什么呢？
很簡單的一點，說明了現(xiàn)在房子難賣。
所以這幾天，我們還能看到，也是在河南，報出了有一些樓盤鼓勵農(nóng)民可以用“小麥換房”“大蒜換房”的新聞。
你們沒錢買房是吧？行啊，拿著你們家地里種的小麥，大蒜來我們這里買房，我們可以用高于市場的價格來收購，抵扣房款！
這種現(xiàn)象，也說明了現(xiàn)在房子很難賣。
一方面是房子難賣，另外一方面，房子也越來越多。
克而瑞研究中心他們已經(jīng)連續(xù)十年，致力于對房地產(chǎn)行業(yè)的研究，根據(jù)他們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截止今年4月末，全國商品房狹義庫存，達(dá)到了6.08億平方米。
什么叫狹義庫存呢？就是已經(jīng)拿到了預(yù)售證，但還沒有賣的商品房的面積。
這個數(shù)據(jù)可是非?？鋸埖?，由于現(xiàn)在市場成交低迷，所以，現(xiàn)在全國平均去化周期，已經(jīng)到了2年。
簡單的說，就是從今天開始，全國所有房地產(chǎn)工地全部停工，一平米也不蓋，然后在這種情況下，需要花整整2年的時間，才能消化掉全部的庫存。
另外，根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，截至今年4月末，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%，這也是過去4年以來的新高。
這是一個什么概念呢？
按人均住房建筑面積39.8平方米計算，現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1400萬人居??！
另外，現(xiàn)在各地還在大力“賣地”，我國商品住宅廣義庫存量（指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米，足夠滿足9600萬人的居住需求！
怎么樣，這幾組數(shù)據(jù)看完是不是驚呆了？
不過，這還沒完，我之前說的是平均數(shù)據(jù)，那么，有沒有過分一點的地方呢？
當(dāng)然有，廣西有個地方叫防城港。
防城港的樓市庫存，足足需要12.7年才能消化完畢！
而哈爾濱、連江、長春、呼和浩特等市的去化周期都超過了100個月，意味著需要8-10年才能賣完現(xiàn)有庫存！
庫存多了，其實不用擔(dān)心，只要人口增加能夠匹配得上，那就沒問題。
可現(xiàn)在，根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，去年年底，中國的城鎮(zhèn)化率是65%，也就是說，65%的中國居民是住在城市里的。
統(tǒng)計局還預(yù)計了，到2035年，中國城鎮(zhèn)化率將會達(dá)到72%。
也就是說，在未來13年里，中國的城鎮(zhèn)人口最多增加9000萬，當(dāng)然，這里面還不包括老齡化所帶來的人口損失。
這一組數(shù)據(jù)，是非常非常關(guān)鍵的。
要知道，首先，地產(chǎn)商開發(fā)的房子，都是蓋在城鎮(zhèn)的，所以，城鎮(zhèn)化率非常重要。
其次，結(jié)合上面所說的房地產(chǎn)庫存面積。
我們驚訝的發(fā)現(xiàn)：中國現(xiàn)有的商品房狹義庫存，已經(jīng)足夠整個市場來消化了。
這也就是說，房地產(chǎn)市場的規(guī)模，顯然已經(jīng)見頂了。
這就是總的趨勢，咱們必須要明白。
如果沒有足夠的人口去消化掉這些庫存，那么，樓市的庫存風(fēng)險將會直線上升。
庫存風(fēng)險越大，房地產(chǎn)公司就越容易倒閉。
所以，各地都在想辦法來降低風(fēng)險，松綁樓市。
以鄭州舉例，4月份以來，當(dāng)?shù)胤艑捔讼拶徬奘?，有人才新政，還有契稅補貼，但是去化率只有18%，五年來最低。
而且，售樓處來訪量受到疫情影響，三月份不升反降。
這也是為什么，這一次，鄭州如此積極推出房票的原因。
就是為了去庫存啊，不止是鄭州，全國各地都是一樣的。
疫情過后，地方政府要開始賣地，緩解財政壓力，一賣地，就會有新樓盤開工，那么，庫存又會上升。
所以，中國整個房地產(chǎn)市場，新一輪去庫存的壓力，已經(jīng)是迫在眉睫了！
既然我說了，這是新一輪的去庫存，那么上一輪面臨去庫存的壓力是什么時候呢？
就是2015年。
大家應(yīng)該還有印象吧？2015年的時候，中國當(dāng)時的房地產(chǎn)庫存就上來了，那就必須要去庫存啊，要不然，房地產(chǎn)公司就會大量的倒閉。
所以，當(dāng)時咱們就推出了一個530新政。
當(dāng)然，也正是因為這個530新政，所以啟動了從2015年開始，中國房地產(chǎn)這一輪的大漲行情。
不過，值得一提的是，這個530新政主要針對的是一線城市和二線城市，真正對三四線城市，影響其實并不大。
三四線城市當(dāng)時房地產(chǎn)的庫存壓力，還是很大的。
于是，各地就開始想辦法了啊，這時候，有人就想出了一個絕妙的點子，然后開始全國各個三四線城市大范圍推廣，這也就直接帶動了三四線城市的房價大漲。
這個絕妙的點子是什么呢？
就是棚戶區(qū)改造！
2015年推出的棚改，叫貨幣化安置，開啟了三四線城市去庫存的浪潮，也開啟了三四線城市房價暴漲的浪潮。
怎么樣，聽起來是不是覺得很耳熟啊？
回到咱們文章最前面，鄭州這一次選擇房票安置的起因，沒錯，就是棚改！
這一招，就是學(xué)習(xí)了當(dāng)年三四線城市的經(jīng)驗。
好了，咱們繼續(xù)看當(dāng)年棚改的運行模式。
首先，由地方融資平臺，就是當(dāng)?shù)氐囊患覈箝_始去搞拆遷，當(dāng)然了，拆遷是需要有錢的嘛，那這個錢從哪里來呢？
很簡單，從國開行那邊去貸款，一頭把錢給拆遷戶，讓他們?nèi)ベI新房，另一方面，把棚戶區(qū)給拆了，再蓋新的房子拿出來賣。
就這樣，滾動開發(fā)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的循環(huán)發(fā)展。
地方政府負(fù)責(zé)批項目，搞拆遷，國家開放銀行負(fù)責(zé)貸款，而地方融資平臺負(fù)責(zé)滾動開發(fā)，三者分工明細(xì)。
與此而來，帶來的結(jié)果就是：土地增值，房價上漲，更新住宅，老百姓有了新房子住，政府也得到了土地收入，然后開發(fā)商，地產(chǎn)企業(yè)，建材公司，建筑工人，大家都能賺到錢。
當(dāng)年的棚改，是一個互利共贏的好政策。
但是，也有兩個影響：第一，棚戶區(qū)是有限的，隨著每年的改造，棚戶區(qū)越來越少，這是一個必然的趨勢。
第二，當(dāng)?shù)氐姆績r就會帶動得很高，這對于那些不住在棚戶區(qū)，且是剛需性購房需求的人來說，就是一個巨大的壓力。
所以，棚戶區(qū)的改造，絕對不能一直持續(xù)下去，而是要有限度的，有選擇的放開。
于是，2017年，國務(wù)院常務(wù)會議就提出，三年時間棚改計劃，總共改造1500萬套。
然后，到了2018年，面對房地產(chǎn)市場的劇烈升溫，國家又提出了房住不炒。
也就是從這一年前，貨幣化棚改的熱潮開始慢慢減退。
到了2020年，棚改進(jìn)行“十三五”收官。
2021年，住建部規(guī)定，城市更新禁止大拆大建，不得以城市改造為名，進(jìn)行新的棚戶區(qū)改造。
而在今年，政府工作報告提出的棚改計劃，只允許了120萬套。
這就是從2015年開始，這一輪房地產(chǎn)去庫存的總的趨勢。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)的庫存壓力又上來了，前面已經(jīng)介紹過了現(xiàn)在的壓力有多大。
所以，地方上又開始琢磨著搞棚改了。
這一次，不搞貨幣化了，那多麻煩啊，直接發(fā)房票吧，讓那些被拆遷人，直接拿著房票去買那些庫存壓力大的商品房。
這樣既讓老百姓住進(jìn)了新房子，又可以幫助地產(chǎn)商去除庫存，可謂一舉兩得。
所以，“房票”就這樣重出江湖了。
其實，鄭州并不是第一個推出房票的城市，之所以引起關(guān)注，實在是因為最近河南的事情太多了，稍微一點點舉動，自然就上了新聞。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，僅今年以來，至少包括河南鄭州、江蘇宜興、河南開封、江蘇南京、浙江溫州、江蘇張家港、浙江龍港、浙江海寧、浙江金華、湖北鄂州、浙江麗水、浙江寧波、浙江溫嶺、河南許昌、福建邵武、江蘇江陰、安徽界首、江蘇常熟、河南信陽、四川宜賓等20城探索實施相關(guān)“房票”安置政策。
如果上述有你所在的城市，那么下面這張長圖，你可得保存好了。
看到這，想必你也就明白了，房票為什么會重出江湖，這就是來龍去脈。
那么，房票會不會重啟房地產(chǎn)市場，就像2015年那樣，開始新一輪的樓市熱潮呢？
在這里，我可以很明確的告訴大家，不會。
為什么？
原因很簡單，因為房票是建立在棚改的基礎(chǔ)上的，所以，房票的規(guī)模是超不過棚改的規(guī)模的。
這一個集合的概念，房票是子集，房票 棚改
剛才也說了，今年總理在政府工作報告里面說了，棚改計劃只有120萬套。
這意味著什么呢？
意味著國開行，只會給這120萬套的貸款。
盤子就只有這么大，誰出錢，誰就是核心啊，實際上國開行才是棚改的核心。
所以，不管地方上怎么去想辦法，最后也跳不出這120萬套的規(guī)模。
這就是中央定下來的政策，地方上當(dāng)然希望棚改的規(guī)模越大越好，可再怎么樣，最后也要受到制約。
所以，總結(jié)一下，房票有用嗎？
確實有用，但作用不會太大，只會給市場上帶來一陣子的熱鬧，但不能實質(zhì)性的改變目前房地產(chǎn)總體趨勢。
樓市大漲的時代，已經(jīng)過去了。
真的已經(jīng)過去了，不管你愿不愿意承認(rèn)，你都必須要明白這個現(xiàn)實。
當(dāng)時代拋棄你的時候，不會說一聲再見的。
最后，給所有購房人一個建議。
現(xiàn)在市場處在一個僵局，降價又降不下去，不少地方都有限跌令，想買呢，又買不下去，因為大家總覺得房價還會繼續(xù)下跌，所以大家都在繃著。
如果有一天，當(dāng)這些限價措施全部都撤離之后，房企開始以價換量的時候，房地產(chǎn)的成交必然會開始上升。
甚至，受此帶動，房價還會上漲一段時間，有些地方的房地產(chǎn)市場，會開始出現(xiàn)短暫火熱的情況。
但這都是“假火”。
當(dāng)過去幾年所積攢的購買力全部被消耗完了，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商又開始盲目擴大庫存。
那才是房地產(chǎn)真正回歸常態(tài)的時候。
也是房子真正賣不動，你可以用最合理價格購房的最佳時機。
所以大家這段時間要非常的小心，千萬不要被某些樓市自媒體，某些地產(chǎn)中介給忽悠了。
